10 soru 10 karşılık | Kentsel dönüşümde yol haritası

Kahramanmaraş merkezli zelzelelerin yarattığı büyük yıkım, zelzele performansı bilinmeyen binalardaki kiracıları da mesken sahiplerini de ikilemde bıraktı.

Yapılacak test sonucu bina riskli çıkarsa kentsel dönüşüme girip yıkılacağı için kat malikleri de kiracılar da risk tespiti konusunda çekimser kalabiliyor.

Kiracılar mevcut arz badiresinden ötürü konut bulamamaktan, bulsa da çok daha yüksek kiralara maruz kalmaktan korkarken, mesken sahiplerinin telaşı ise artık kira alamayacak olmaları ve meskeninin kıymetinin düşecek olması… Dahası, kentsel dönüşüme girdikten sonra meskenini kaybeden konut sahipleri de olabiliyor.

10 ili etkileyen büyük zelzeleden sonra öbür vilayetlerde yapılan acil apartman toplantılarındaki tartışmalar da büyüdü. Mevcut bilgi kirliliği içinde yapılan bu toplantılarda nasıl bir yol alınacağı da birçok vakit bilinmiyor.

Peki ne yapmalı, nasıl bir yol alınmalı?

Depreme dayanıklılık testine kimlerin müracaat yapabileceğinden, bina riskli çıkarsa sürecin nasıl ilerlediğini tüm ayrıntılarıyla Türkiye Yapı Kontrol Şirketleri Birliği Genel Lideri Tayfun Gücenmez ve Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri avukat Ali Güvenç Kiraz ile konuştuk.

1- KAÇ ÇEŞİT SARSINTI DAYANIKLILIK TESTİ VAR VE KİMLER BAŞVURABİLİYOR?

Yapılabilecek iki zelzele dayanıklılık testi var. Birincisi, özel rapor.

‘Binamız güçlü mü değil mi görmek istiyoruz” diye merak edenlere yönelik olan özel rapor, bu raporu düzenlemeye elverişle tüm firmalardan alınabiliyor.

Ancak başvurabilmek için kesinlikle tüm kat maliklerinin ortalarında genel şura yapıp, onay vermesi gerekli. Tek başına bir mesken sahibinin müracaat yapıp, karot aldırabileceği bir prosedür değil.

Çıkan raporun sonucuna nazaran bina yıkılması ya da güçlendirilmesi üzere zorunluluklar da yok. Yani aslında resmiyette bir karşılığı olmayan bu rapor sadece binanın sarsıntıya karşı performansını ortaya koyup, fikir veriyor.

Raporun maliyetini de kat malikleri aidat biçiminde ödeyebiliyor.

Bu teste İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin (İBB) fiyatsız süratli bina taraması çalışmaları örnek olarak veriliyor.

Hızlı Tarama usulü ile 2000 yılı öncesi yapılan binalar ikinci kademe kıymetlendirme yolları kullanılarak, mümkün olan en süratli formda sarsıntı risk durumu tahlil ediliyor.

Saha yerinde toplanan bu datalar daha sonra akademisyenler ile birlikte hazırlanan bir uygulama ile tahlil edilir ve zelzele güvenlik oranı çıkarılıyor ve puana nazaran maliklere binanın mevcut durumuyla ilgili bilgilendirme veriliyor.

Çalışma kapsamında binaya karot testi süreçleri yapılarak rastgele bir numune alımı yapılmadığı,  yalnızca rapor verildiği, tahliye sürecinin yapılmadığı belirtilmişti.

2- RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORU NEDİR?

Diğer bir rapor ise, riskli yapı tespit raporu.

Bu rapor ise özel raporun tersine, binada 100 daire de olsa bir kat malikinin tek başına yaptırabileceği bir test.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın internet sitesinde yer alan lisanslı firmalara başvurmak isteyen bir mesken sahibi, öteki mal sahiplerinin onayına gerek duymadan müracaat yapabiliyor.

Bu raporun fiyatı ise geçen sene 12-13 bin TL’den başlarken, bu yıl prestijiyle 20 bin TL’den başlıyor. Binanın kat sayısına, taban etüdü olup olmamasına bağlı olarak fiyat artıyor.

3- ÖTEKİ KONUT SAHİPLERİ RAPOR İSTEMEZSE NE OLUR?

Peki binadaki tüm kat malikleri ortasından yalnızca birinin müracaatıyla hazırlanan bir riskli yapı tespit raporu, başka mesken sahiplerini nasıl tesirler?

Av. Kiraz’a nazaran, müracaat yapması halinde tespit bedelinin tamamını başvuran kat maliki kendisi ödüyor.

Ancak başvurulması halinde öbür tüm kat malikleri de bu karara uymak zorunda.

Yani şayet kendi dairelerinden karot alınması gerekiyorsa dairelerini açmak zorundalar. Açmadıkları takdirde cürüm işlemiş sayılıyorlar ve Cumhuriyet savcıları tarafından kovuşturmaya tabi tutuluyorlar. Tekrar açmazlarsa emniyet güçleri gelerek karotlar kesinlikle alınıyor.

Eğer rapor sonucunda kelam konusu bina riskli çıkarsa, iki seçenek var: Ya bina yıkılıp tekrar yapılıyor ya da güçlendiriliyor.

4- KİRACILAR MÜRACAAT YAPABİLİYOR MU?

Peki bu teste sadece kat malikleri mi müracaat yapabiliyor?

Tayfun Gücenmez’in aktardığına nazaran, riskli yapı tespit raporuna kiracılar direkt müracaatta bulunamıyorlar.

Ancak kanuna nazaran şikayet yoluyla Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın vilayet müdürlüğüne binanın inançlı olmadığı itirazında bulunması, müdürlüğün de bu itirazı uygun görüp maliklere yazı yazıp, riskli yapı tespitini talep etmesi gerekiyor.

30 gün içinde bu talep karşılık görmezse bu tespiti yaptırılıyor ve bedeli de maliklere yansıtılıyor.

5- BİNA RİSKLİ ÇIKARSA NE OLUR?

Peki riskli yapı tespit raporu alındıktan sonra ne oluyor?

Karot alınıp, beton sineması çekildikten ve laboratuvar ortamında gerekli incelemeler yapıldıktan sonra çıkan rapor binanın riskli olduğunu ortaya koyarsa, bu rapor belediyeye ibraz ediliyor. Belediye gerekli incelemeyi tamamlayıp tapuya gönderdikten sonra maliklerin hanesine riskli yapı şerhi konuluyor.

Riskli yapı katılaştıktan sonraki ikinci basamak ise tahliye süreci… Bu süreç de belediyeler tarafından yürütülüyor.

İlçe belediyesi tüm maliklere birincisi 60 günden az, ikincisi 30 günden fazla olmamak üzere iki müddet veriyor. Bu müddetler bittiğinde de elektrik, su ve doğalgazı kesiliyor.

Taşınmazdaki herkes tahliye edilip, binanın can güvenliğini sağlandıktan sonra da yıkım süreci başlıyor.

6- ÇIKAN RAPOR SONUCUNA İTİRAZ EDİLEBİLİR Mİ?

Pek çok kat malikinin korktuğu da bu: Binanın yıkılmasını istemiyorum, riskli çıkarsa ne yapabilirim?

Rapor sonucu bina riskli çıktıysa, tapuya ‘riskli yapı’ şerhi konuluyor ve tüm maliklere tebligat yapılıyor. Bu tebligattan sonra 15 gün içinde bu rapora itiraz etme hakkı var.

Bu itiraz İstanbul, Ankara ve İzmir’de ilçe belediyelerine, öbür vilayetlerde ise Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın vilayet müdürlüklerine yapılıyor.

Yapılan itiraz, bakanlığın vilayet müdürlüğü itiraz kuruluna gidiyor ve oluşturulan kurul riskli yapı tespit raporunu incelemeye başlıyor. Şayet riskli yapı tespit raporu yöntemsiz alınmışsa itirazı kabul ediliyor ve tapudaki ‘riskli yapı’ şerhi siliniyor.

Ancak Av. Kiraz’ın aktardığına nazaran, bu itirazların yüzde 99’u reddediliyor ve binanın yıkım süreci başlıyor.

7- BİNANIN YIKIM SÜRECİ NASIL İLERLİYOR?

Riskli yapı tespit raporu yapıldı, bina riskli çıktı, itiraz da edildi fakat bina tekrar de yıkılacaksa süreç söyle ilerliyor:

Binanın yıkılacağı katılaştıktan sonra malikler binayı kendisi yıkmazsa belediye yıkıyor ve yıkım masrafını arsa hissesi oranında tapularına müşterek ipotek olarak işliyor.

Eğer binayı malikler yıkmak isterse de, arsa hissesinin üçte ikisinin karar vermesi gerek. Yani kat karşılığı mı, bedel karşılığı mı ya da diğer bir modelle mi yapılacağına karar veriliyor.

Peki karara katılmazsanız ne olur?

Karara katılmayanlara ihtarname gönderiliyor ve karara katılması isteniyor. Katılmazsa da 15 günlük müddet içinde hisseleri açık artırmayla satışa çıkıyor.

Av. Kiraz, ‘muhalif maliklerin’ 15 gün içinde mukaveleye imza atmazlarsa bir daha mukavele imzalamaya haklarının olmadığı konusunda şu ihtarda bulundu:

“Son devirde ’15 gün içinde imzalamaz, dava açar durdururuz’ formunda itirazlar, savunmalar yapılıyor. Bu savunmaların birçoklarında ise malikler konutlarını kaybediyor. Şayet bu kontrata itiraz ediyorsanız 15 günlük müddetiniz var, imzalayın, daha sonra ihtarname ile itirazınızı bildirin ve açacağınız davayı mukaveleyi imzaladıktan sonra açın.”

8- BİNAYI GÜÇLENDİRME SÜRECİ NASIL İLERLİYOR?

Peki, bina riskli çıkarsa illa yıkılması mı gerek? Hayır, ikinci bir seçenek ise güçlendirme.

Güçlendirme için öncelikle riskli yapı tespitinin katılaşması ve kat maliklerinin toplantı yapıp güçlendirme kararını alması gerekiyor. 20 daireli bir apartmanda en az 16 bağımsız kısmın güçlendirme istikametinde karar vermesi gerekli.

Üçüncü yapılması gereken ise, binanın güçlendirmeye uygun olup olmadığına yönelik teknik raporun alınması.

Eğer bina güçlendirmeye uygunsa güçlendirme projesi hazırlanıyor ve son olarak da belediyeye başvurarak süreç başlatılıyor.

Güçlendirmeye katılmayan malikler hakkında, ödemedikleri sayı üzerinden aidata yönelik kararlar işliyor ve kat maliki aylık yüzde 5 yıllık, yüzde 60 faizle borçlanıyor.

9- YIKIM VE GÜÇLENDİRMEDE KREDİ DAYANAĞI VAR MI, NE KADAR?

Peki binanın yıkım ya da güçlendirme maliyeti nasıl olacak?

Taşınmazı yıkıp yine yapmak isteyen kat malikleri, müteahhide vermek istemeyip kendileri yaptırmak isterlerse, devletin kredi faiz dayanağından yararlanıyor.

Bu kredilerde üst limit ekim ayında yüzde 50 oranında arttırıldı. Konut imal ve edinme kredileri ile işyeri imal kredisi 400 bin liradan 600 bin liraya yükseltildi.

Konut imal ve edinme kredilerinde faiz dayanağı yıllık 400 baz puandan 600 baz puana, işyeri imal ve edinme kredileri ise 300 baz puandan 450 baz puana yükseltildi. Yani aylık yüzde 1.5 oranlı dönüşüm kredisi kullanıldığında, bunun yüzde 0.50’sini bakanlık karşılanmış olacak.

Verilen güçlendirme kredisi ise 240 bin TL. Bu kredide yasal faiz yüzde 6 ile sübvanse edildi. Yani piyasa faizi yüzde 24 ise devlet 6 puanını ödüyor, vatandaş yüzde 18 faizle borcunuzu ödüyor.

10- KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KİRA YARDIMI NE KADAR?

İllere nazaran değişmekle birlikte kira yardımı 1.000 lira ile 1.500 lira ortasında değişiyor. Yardım riskli yapıda 18 ay, riskli alanda 48 aya kadar sürüyor. Kiracılar ise defaten 2 bin lira ile 3 bin lira ortasında takviye alabiliyor.

‘GEÇİCİ KONUT ALANLARI İMARA AÇILDI, GİDECEK YER YOK’

En kıymetli problemlerden biri de, binanın riskli çıkıp yıkılması durumunda hem konut sahibinin hem kiracının yeni bir konuta taşınacak olmaları fakat kiralık konut arzının yetersiz olmasından ötürü ne yapacaklarını bilememeleri…

Normalde kentsel dönüşüm yasası çıktığı anda İstanbul’da ve başka vilayetlerde rezerv yapı alanları ilan edilmişti.

Buradaki temel mantığın, bu alanlara süreksiz konutların yapılması ve transfer merkezi olması olduğunu anlatan Avukat Ali Güvenç Kiraz, bu alanların imara açıldığını şu sözlerle anlattı:

“Örneğin Fikirtepe yapılırken, orada yaşayan insanların süreksiz konutlara yerleştirildikten sonra geri dönmeleri mantığıyla rezerv yapı alanlarından bahsediliyordu. Ama ne oldu? Fikirtepe’deki beşerler Pendik’e gittiler ve dönmediler. Rezerv yapı alanı mantığı çalışmadı. Zira bu alanlar imar rantı dediğimiz biçimde yapılaşmaya açıldığı için bu mantık çalışmadı.

Dolayısıyla İstanbul’da riskli alan ilanı yapıldığında, maliklerin de kiracıların da gidebilecekleri süreksiz barınma merkezleri yok. Bireyler kendi başlarının dermanına bakıyorlar.

Bu çerçevede gerçek olan model, transfer merkezi çerçevesinde İstanbul’da 7-8, İzmir’de 3, Adana’da 2 rezerv alanı yapılarak süreksiz konut merkezlerinin yapılması. Ülke genelinde kentsel dönüşüm büsbütün bittikten sonra da bu konutlar toplumsal konut olarak devam edebilir.”