Kafanıza takılan tüm sorularla kentsel dönüşüm süreci: Bina sakinlerinin yasal hakları neler?

Hukukçular riskli yapı analizi konusunda mülk sahiplerinden birinin başvurusunun yeterli olduğunu ancak olası yıkım sonrasında arsa üzerinde yapılacak yapı konusunda mülk sahiplerinin 3’te 2 çoğunluğu şartı arandığını kaydetti.

Kentsel dönüşüm: Vatandaşların yasal hakları neler?
Vatandaşların oturdukları konutun riskli yapı olup olmadığı ve bu kapsamdaki yasal hakları konusunda araştırma içine girdiğine dikkati çeken hukukçular, kentsel dönüşüm konusunda vatandaşların yasal haklarını, AA muhabirine anlattı.

Kentsel dönüşümle ilgili tüm detaylar…

Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?
İstanbul 2 Nolu Barosu avukatlarından Helin Görgül, binanın belli yerlerinden alınan beton örneklerinin özel laboratuvarlarda incelenmesiyle yapının depreme karşı dayanıklı olup olmadığının belirlendiğini söyledi. Riskli yapı tespiti için çoğunluğa gerek olmadığını, yapı maliklerinden birinin kendisi, avukat, vasi gibi kanuni temsilcileriyle başvuruda bulunabileceğini belirten Avukat Görgül, “Bir apartmandaki daire sahiplerinden herhangi birinin başvurusu risk analizi için yeterli olup, 3’te 2 çoğunluk kararına ihtiyaç yok. Risk tespiti konusunda malikler veya kanuni temsilcileri, bakanlıkça lisans verilen ve listesi Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının resmi internet sitesi ile www.kentseldonusum.gov.tr adresinde güncel olarak yayımlanan kurum veya kuruluşlara başvurabilir.” dedi.

Masraflar kime ait?
Riskli yapı tespiti masraflarının maliklere ait olduğunu anlatan avukat Görgül, “Riskli yapı tespiti ile yıktırma işlemlerinin bakanlık veya belediye tarafından yapılması halinde, masraflardan malikler hisseleri oranında sorumludur. Riskli yapı tespitinin masrafları, bakanlıkça veya idarece ilgilisine yapılacak tebligatı takip eden bir aylık süre içinde ödenir. Süresinde ödenmeyen masraflar, tespit bakanlıkça yapılmışsa vergi dairesince, idarece yapılmış veya yaptırılmış ise 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil edilir.” diye konuştu.

Riskli yapı tespiti yaptırmak zorunlu mu?
Helin Görgül, risk tespiti yaptırılma zorunluluğu bulunmadığını ancak yapıların risklilik durumunun bir an evvel tespit edilmesinin can güvenliği bakımından önem arz ettiğini söyledi. Görgül, halk arasında bilinen “Kentsel Dönüşüm Kanunu” adıyla bilinen 6306 sayılı kanunun tanıdığı imkanlardan yararlanabilmek için bakanlıkça lisans verilen kurum veya kuruluşlara risk tespitinin yaptırılmasının şart olduğunu kaydetti.

Riskli yapının yıkım yerine güçlendirilmesi yapılabilir mi?
Avukat Görgül, riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi halinde ise öncelikle güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi gerektiğini söyledi. Güçlendirmenin mümkün olması halinde “bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızasının olması” gerektiğinin altını çizen Görgül, bu mümkün olmadığı halde ilgili mahkemece “yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu” şekilde güçlendirme kararı alınması ve güçlendirme projesinin hazırlatılarak imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerektiğini kaydetti.

Riskli yapı raporuna nasıl itiraz edilir?
Riskli yapı raporuna 15 gün içinde yapının bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğü veya belediyeye verilecek bir dilekçe ile yapılabileceğini anlatan avukat Görgül, “İtirazları, 4’ü üniversitelerce ve 3’ü bakanlıkça belirlenen 7 üyeden oluşan teknik heyet inceler. Teknik heyetin, riskli bina raporunu uygun bulması halinde rapor kesinleşir ve yıkım süreci başlar. Binanın riskli olmadığına karar verilmesi halinde ise tapuya konulan ‘riskli yapıdır’ şerhi kaldırılır.” dedi.

Dava açılması yıkımı engeller mi?
Yıkım kararının tebliğinden itibaren maliklerin, 30 gün içinde yürütmenin durdurulması için dava açma hakkı olduğunu kaydeden Görgül, yürütmenin durdurulması veya iptali kararı verilmediği sürece, sadece dava açılmış olmasının idarece yapılan işlemlerin yürütülmesine engel teşkil etmediğini belirtti.

Yıkım sonrası uygulama nasıl olur?
Riskli yapının yıkımı gerçekleştikten sonra bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usullere ilişkin paydaşların en az 3’te 2 çoğunluğu ile karar verilebileceğini belirten avukat Görgül, şunları söyledi: “Çoğunlukça alınan karar, karara katılmayan hak sahiplerine noter aracılığıyla tebliğ edilir. Yapılan tebliğde, 15 gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, bakanlıkça yetkilendirilen ilçe belediyesince rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde ise yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.”

Kiracılar, sağlam binada oturup oturmadıklarının tespitini isteyebilir mi?
İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Kurucu Başkanı Şeref Kısacık da kiracıların mülk sahiplerinden can ve mal güvenlikleri açısından sağlam bir binada oturup oturmadıklarının tespitini isteyebileceğini söyledi. Kentsel dönüşüm konusunda ilk aşamada Çevre Şehircilik ve İkilim Değişikliği Bakanlığının sitesinde yer alan ve bu tespitleri yapmaya yetkili kurumlara başvuru yapılması gerektiğini anlatan Kısacık, şöyle konuştu: “Süresinde itiraz edilemezse eğer çıkan rapor kesinleşerek işleme alınır. Kamu kurumları ilk etapta 60 günden az olmamak üzere binanın tahliyesi ve yıkımı için süre verir. Verilen sürede bina tahliye edilerek yıkılmadığı takdirde ise 30 günden fazla olmamak üzere mülk sahiplerine yeni bir süre verilir. İkinci süre sonunda da tahliye ve yıkım gerçekleşmez ise kamu tarafından binanın elektrik, su ve doğalgazı kesilerek tahliye ve yıkımı gerçekleştirilir. Kamu tarafından yapılan yıkım masrafı da mülk sahiplerinden alınmak üzere tapuya şerh olarak konulur.”

“Müteahhidin piyasadaki iş yapma gücünü öğrenin”
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz da vatandaşların kentsel dönüşüm sürecinde ilk olarak ön inceleme sürecine dikkat etmeleri gerektiğini söyledi. Vatandaşlara bu süreçte ilk olarak belediyeden imar durumunu ve arsalarında tevhit şartı gibi sorun teşkil eden herhangi bir unsurun olup olmadığını öğrenmelerini tavsiye eden Kiraz, çıkabilecek bir sorun nedeniyle sürecin 1-2 yıla kadar uzayabileceğini anlattı. Tapu ve imar durumu öğrenildikten sonra müteahhitle görüşme yapılması gerektiğine dikkati çeken Kiraz, şu tavsiyelerde bulundu: “Müteahhidin kredibilitesini, piyasadaki iş yapma gücünü öğrenin. Müteahhitle sağlam, hukuki ve teknik şartnamesi düzgün olan bir sözleşme imzalayın. Beton kalitesi, kullanılacak malzemelerin kaliteleri, zemin yapısı vesaire bütün hepsinin, mutlaka bir inşaat mühendisi denetiminden geçen teknik şartname ile kayıt altına alınması gerekir. Yine sözleşmede süre, cezai şartlar, müteahhide pay devirleri, müteahhidin sıkıntıya düşmesi halinde yapabileceği hususlar, cezai şartlar, garantörlük gibi önemli hususlar da mutlaka yer almalı.”