ABD’de boşalan ofisler telaşları artırdı

Uzaktan çalışma modelinin yaygınlaşmasıyla boşalan ofisler, ABD’de ticari gayrimenkullerin kıymetinin düşmesine neden olurken, kesimdeki problemler, portföylerinde ticari gayrimenkul kredilerinin yoğunlukta olduğu bankalar için telaş kaynağı oluyor.

Uzaktan çalışma modeli, çalışanlar için iş-yaşam istikrarının uygunlaşması manasına gelirken, boşalan ofisler, gayrimenkul sahipleri ve borçlandıkları bankalar üzerinde baskı oluşturuyor.

Moody’s Analytics’in bilgilerine nazaran, ABD’de ulusal ofis boşluk oranı geçen yılın son çeyreğinde yüzde 19,6 ile rekor düzeye yükseldi.

Ofislerin boşalmasıyla azalan talep mülk kıymetlerinin düşmesine neden olurken, yükselen enflasyon karşısında artan faiz oranları ofis binaları, restoranlar yahut perakende satış mağazaları üzere alanlar olarak tanımlanabilecek ve ABD’de büyüklüğü yaklaşık 20 trilyon dolar olduğu varsayım edilen ticari gayrimenkul piyasanın zayıflamasına yol açtı.

Salgın sonrasında tam ya da kısmi vakitli olarak ofislere dönüş başlasa bile artan faiz oranları, ticari gayrimenkul kredilerinin temerrüde düşme mümkünlüğünü yükseltti ve yeni projelere talebi azalttı.

Ticari gayrimenkul kredileri ortalama bir bankanın varlıklarının 4’te birinden fazlasını oluştururken, kimi bölgesel bankaların portföy dağılımlarında bu çeşit varlıkların ağırlaşması dikkat çekiyor.

Bu durum, ticari gayrimenkul kredilerinin birçoklarını elinde bulunduran bankalar için risk taşırken, lokal idareleri emlak vergisi gelirlerine bağlı olan ve emeklilik portföyleri gayrimenkul varlıklarını içeren sıradan insanları da etkileyebilecek bir sorun olarak öne çıkıyor.

Gelecek 2 yıl içinde 1 trilyon dolardan fazla ticari gayrimenkul kredisinin vadesinin dolacağı iddia edildiğinde, kesimde muhtemel bir krizin ABD’de bankacılık kesimi ve iktisadın geneline nasıl yansıyacağı tasa konusu oluyor.

NYCB’NİN ZİYANI KAYGILARI TEKRAR ALEVLENDİRDİ

Ocak ayı sonunda bilançosunu açıklayan New York Community Bank’ın (NYCB) yaşadığı sıkıntılar, dünya genelinde ticari gayrimenkullere ait endişeleri tekrar gündeme getirdi.

NYCB’nin kar beklentilerinin bilakis problemli gayrimenkul kredileri kaynaklı ziyan açıklaması ve temettü kesintisine gitmesi bankanın paylarında yüzde 55’in üzerinde düşüşe neden oldu.

Moody’s, NYCB’nin uzun vadeli kredi notunu düşürerek daha fazla not indirimi için izlemede bırakırken, bankanın portföyünde ticari gayrimenkul kredilerindeki yoğunluğa işaret etti.

NYCB, geçen yıl iflas eden Signature Bank’ın varlıklarını satın almıştı. ABD Federal Mevduat Sigorta Kurumu (FDIC), Signature Bank’ın kredi portföyünün öncelikle ticari gayrimenkul ile ticari kredilerden oluştuğunu açıklamıştı.

ABD’deki ticari gayrimenkul portföyüne bağlı riski bulunan Japonya’daki Aozora Bank ve Almanya’daki Deutsche Pfandbriefbank üzere bankalar da olumsuz rüzgardan etkilendi.

2012’DEN BU YANA EN DÜŞÜK YATIRIM SEVİYESİ

ABD merkezli ticari gayrimenkul hizmeti ve yatırım şirketi CBRE’nin dataları, ABD’de ticari emlak piyasası yatırımlarında geçen yıl keskin bir düşüş yaşandığını ortaya koydu.

Buna nazaran, ABD’de ticari gayrimenkul yatırımları geçen yıl yüzde 52 azalışla 348 milyar dolara geriledi ve 2012’den bu yana görülen en düşük düzeyini kaydetti.

Geçen yıl yatırım hacminde New York 33 milyar dolarla başkan pazar olurken, onu 30 milyar dolarlık yatırımla Los Angeles ve 18 milyar dolarla Dallas takip etti.

BOŞ OFİS ORANLARININ ARTMASI BEKLENİYOR

Uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Fitch Ratings de geçen yıl sonunda yayımladığı raporda, ticari gayrimenkul piyasasındaki kötüleşmenin 2024’te ofis mülkleri öncülüğünde artacağını bildirildi.

Ticari gayrimenkul kredilerindeki trendlerin 2025 yılına kadar kötüleşmeye devam etmesinin beklendiği aktarılan raporda, ofis mülklerinin yanı sıra perakende kesimi, otel ve endüstriyel mülklerde de zayıflama beklendiği tabir edildi.

Raporda, 2019’da yüzde 9,5 olan ulusal ofis boşluk oranının geçen yıl aralık prestijiyle yüzde 13,5’e yükseldiğinin altı çizilerek, bu oranın 2024’te yüzde 15,7, gelecek yıl da yüzde 16,6’ya yükselmesinin beklendiği aktarıldı.

San Francisco, Houston, Dallas, Chicago, Washington DC, Los Angeles ve New York üzere metropollerde ofis boşluk oranlarının ulusal ortalamaların üzerinde olduğuna dikkat çekilen raporda, bu kentlerin birçoklarında ortalama ofis fiyatlarının da düştüğü vurgulandı.

YELLEN: DURUM YÖNETİLEBİLİR

ABD Hazine Bakanı Janet Yellen, Finansal İstikrar Nezaret Kurulunun yıllık raporuna ait ABD Kongresi’nde geçen hafta katıldığı oturumlarda ticari gayrimenkul piyasasındaki zayıflıkla ilgili kaygılara değindi.

Konuyu kapsamlı bir biçimde incelediklerini belirten Yellen, riskleri anlamak için bankacılık denetçileriyle birlikte çalıştıklarını aktardı.

Yellen, yüksek faiz oranları ve Covid-19 sonrası değişen çalışma modelleri sonucunda ofislerin boşalması nedeniyle ticari gayrimenkul bölümüne ait tasalarının bulunduğunu lakin durumun yönetilebilir olduğuna inandığını kaydetti.

Ticari gayrimenkul piyasasındaki zayıflık nedeniyle bankacılık dalında “stres ve kayıpların” olmasını beklediğini de aktaran Yellen, lakin bunun bankacılık sistemi açısından sistemik bir risk haline gelmeyeceğine inandığını söz etti.

Yellen, “Büyük bankaların riski epey düşük lakin bu gelişmelerden olumsuz etkilenen daha küçük bankalar olabilir.” değerlendirmesinde bulundu.

POWEEL: SORUN YILLARCA SÜREBİLİR

ABD Merkez Bankası Lideri (Fed) Jerome Powell ise şubat ayı başında CBS televizyonuna verdiği röportajda, ticari gayrimenkul yatırımları kaynaklı bir bankacılık krizi mümkünlüğünün sorulması üzerine “Bunun pek muhtemel olduğunu düşünmüyorum” karşılığını verdi.

Evden çalışmalar ve ticari gayrimenkullerdeki zayıflık nedeniyle kayıplar olacağına işaret eden Powell, “Büyük bankaların bilançolarına baktık ve bunun yönetilebilir bir sorun olduğunu gördük. Bu alanlarda risklerin ağırlaştığı kimi küçük ve bölgesel bankalar var” tabirlerini kullandı.

Powell, bu durumun uzun vakittir farkında olduklarını, beklenen kayıpları aşmak için gerekli kaynaklarının ve planlarının bulunduğundan emin olmak için bankalarla çalıştıklarını belirterek, “Yıllarca üzerinde çalışacağımız bir sorun üzere geliyor. Bu epeyce büyük bir sorun” değerlendirmesinde bulundu.

‘OFİS DIŞINDA EMLAK TEMELLERİ ÇOK GÜZEL DURUMDA’

CBRE Global Başekonomisti Richard Barkham, AA muhabirine yaptığı açıklamada, ofis dışında emlak temellerinin çok güzel durumda olduğunu söyledi.

Bu durumu “ekonomideki yumuşak inişe” bağlayan Barkham, lakin yüksek faiz oranları ve bankaların kredi imkanlarını sıkılaştırmasının emlak süreçlerini 2014’teki düzeylere düşürdüğünü aktardı.

Barkham, “Yükselen faiz oranları, yatırım piyasasını yavaşlatan ana faktör. Ofis pazarı, insanların çalışma biçimindeki değişikliklerden, bilhassa de işin ofisten ve meskenden çalışmaya bölündüğü hibrit çalışma halinden etkilendi.” dedi.

‘KREDİLERİ KARŞILAYAMAYANLARIN SAYISI ARTIYOR’

Richard Barkham, bu mevzuda bankalara yönelik risklerin sorulması üzerine, genelleme yapmamaya dikkat edilmesi gerektiğini, problemlerin birçoklarının bölgesel bankalarda olduğunu ve büyük bankalar ile sistemik açıdan değerli finansal kuruluşların âlâ konumlandığını söyledi.

Sorunların gayrimenkul bedellerindeki, bilhassa de ofis bedellerindeki büyük düşüşleri içerdiğini lisana getiren Barkham, kelamlarını şöyle sürdürdü:

“Dolayısıyla birçok kredinin kıymeti, ipotek edilen varlıklardan artık daha yüksek. Çoğunlukla binalar kredileri ödemek için kâfi gelir üretiyor anca kredileri karşılayamayan ofislerin sayısı artıyor ve bu yıl vadesi dolacak bir kredi dalgası var. Bu nedenle bankaların varlıkları haczetmesi, akabinde düşük fiyatlarla elden çıkarması ve ziyan yazması gerekecek. Birtakım bankalar batacak. Sorun bankacılık sistemini çökertecek kadar büyük değil fakat gayrimenkul satışlarının yine ivme kazanmasını zorlaştıracak.”

Barkham, bankaların devlet tahvillerinin pahasının düşmesiyle de sorunu olduğuna işaret ederek, bankacılık dalının problemlerini çözmenin yıllar alabileceğini kaydetti.

Teorik olarak düşen kıymetlerin işletmelerin ve tüketicilerin krediye erişemeyeceği bir kredi sıkışıklığına yol açabileceğini vurgulayan Barkham, fakat şu anki durumun o kadar da berbat olmadığını anlattı.