Boş ofisler saatli bombaya dönüştü
Mal sahipleri ve bankalar, pandeminin akabinde insanların nasıl ve nerede çalıştığı, alışveriş yaptığı ve yaşadığıyla ilgili değişikliklerle boğuşuyor. Öteki bir yandan ise yüksek faiz oranları bina satın almayı ve tekrar finanse etmeyi daha kıymetli hale getiriyor.
Mortgage Bankacıları Birliği’ne nazaran, sırf ABD’de bu yıl ve gelecek yıl yaklaşık 1,4 trilyon dolarlık ticari gayrimenkul kredisinin vadesi geldi. Lakin son ödeme tarihi geldiğinde, büyük anapara ödemeleri ile karşı karşıya kalan mal sahipleri, ödemeyi yapmak için tekrar borç almak yerine temerrüde düşmeyi tercih edebilir.
Veri tahlil şirketi Green Street’e nazaran, ofise dönüş oranlarının Asya ve Avrupa’dan daha düşük olduğu ABD’de, kurumsal kalitede ofislerin pahaları, faiz oranlarının yükselmeye başladığı Mart 2022’den bu yana yüzde 27 düşerken apartman fiyatları yüzde 21, alışveriş merkezlerinin fiyatları yüzde 18 düştü.
PGIM Real Estate’in iddialarına nazaran, ofis fiyatlarının Avrupa’da yüzde 25’ten fazla ve Asya-Pasifik bölgesinde yaklaşık yüzde 13 düşmesi bekleniyor.
Ofis muahedeleri sayısı düşerken fiyatlar da sert bir halde düşüyor. 2008 krizinden sonra ABD ofis fiyatlarının toparlanması altı yıl alırken CBRE Group’un başekonomisti Richard Barkham, toparlanmanın bu defa 10 yıl sürmesini beklediklerini tabir eti.
Ticari gayrimenkul badirelerinin, finansal sistem üzerindeki gerilimi artırarak krizi derinleştirmesi ve düşük emlak vergisi gelirleriyle çaba eden kimi kentlerde dönüştürücü tesir yaratması bekleniyor.
Boş ofis binalarının yarattığı borç sorunu Los Angeles’tan İsveç ve Güney Kore’ye kadar uzanırken dünyanın dört bir yanındaki büyük finans ve iş merkezlerinde kasvetler artmaya başladı.
UZAKTAN ÇALIŞMA OFİS SAYISINI DÜŞÜRDÜ
ABD’de temerrüde düşen bina sayısının en yüksek olduğu yer son 10 yılda emlak fiyatlarının rekor düzeylere ulaştığı San Francisco oldu. Ofis boşluk ve kullanılabilirlik oranı, pandemi öncesi günlere nazaran üç katına çıkan San Francisco’da uzaktan çalışma kararı alan patronları tekrar çekmek için gayret ediliyor.
Diğer bir yandan bina güvenlik şirketi Kastle Systems’e nazaran, New York’ta ise çalışanların yalnızca yarısı ofiste bulunuyor. Bu sebeple çok sayıda bina kiracı kaybı ile uğraş ediyor. Patronlar ise güncellenmiş ofis gereksinimlerini göz önünde bulundurarak eskiyen mülkler yerine Hudson Yards yahut Grand Central terminali yakınındaki yeni inşa edilen binaları tercih ediyor.
Aracı kurum Wharton Property Advisors’ın CEO’su Ruth Colp Haber ise bu durumu “En güzel binalar bu krize dayanabilecek ve atlatabilecekler. Lakin büyük bir boşluğa sahip olan ve tıpkı vakitte çok fazla çalışma gerektiren binalar için durum güzele gitmeyecek” diyerek açıklıyor.
ESKİ BİNALARIN TALİHİ EPEY DÜŞÜK
ABD’nin finans merkezlerinin haricinde öbür gelişen kentler de ofis boşlukları ile gayret ediyor. İngiliz emlak hizmetleri şirketi Savills Plc’ye nazaran, Atlanta’nın kiralama için boş ofis oranı birinci çeyrekte yüzde 31’e ulaşarak salgın öncesi düzeyin neredeyse iki katına çıktı. Teksas’ta da kiralama için uygun alanlar 2022’den bu yana iki kattan fazla arttı.
Bazı yerlerde, oluşan yeni arzlar düşen talebi karşılarken her eski bina için yeni bir kullanım emeli bulunamıyor. Barclays Capital’in ticari gayrimenkul analisti olan Lea Overby bu durumu, “1990’ların ofislerini 1990’ların ofis kulesinden diğer bir şeye dönüştürmek nitekim zor” diyerek açıklıyor.
ŞİRKETLERİN TERCİHİ LONDRA’DA KİRALARI ARTIRDI
Hibrit çalışmanın yaygın olarak benimsenmesi ise Londra’yı istikrarsız bir biçimde etkiliyor. Şirketler çalışanları geri çekmek için en uygun binalarda ve pozisyonlarda yer arıyor. Şirketler toplamda daha az yer kaplarken metrekare başına daha fazla ödemeye hazır oldukları için kiralar da artıyor. Yardi’nin kıdemli araştırma vazifelisi Doug Ressler ise bu sebeple kazananlar ve kaybedenler ortasında genişleyen bir uçurum olduğunu söylüyor.
Londra emlak piyasasının üzerinde beliren bir diğer mevzuyu ise etraf düzenlemelerine uymadıkları için yüzlerce binanın eskimiş hale gelme mümkünlüğü oluşturuyor. Zira İngiltere’de binalar A’dan G’ye kadar güç performansına nazaran derecelendiriliyor ve 2030’a kadar B’nin altında yer alan ticari binaları kiralamak yasa dışı olacak.
STOCKHOLM VE HONG KONG’TA DURUM FARKLI
İsveç’in emlak piyasasının asıl problemini ise biriken borç ölçüleri oluşturuyor. En büyük İskandinav ülkesindeki mesken sahipleri, önümüzdeki beş yıl içinde yaklaşık üçte birinin vadesi gelecek yıl olan 42 milyar dolarlık tahvili devretmek yahut tekrar finanse etmek zorunda kalacak.
New York ve Londra’dakinin bilakis, Hong Kong’dakiler sakinlik için uzaktan çalışmayı suçlayamaz. Kentin son derece verimli toplu taşıma sistemi ve küçük apartmanları meskenden çalışma istekliliğini düşürürken çalışanlar şimdiden ofise geri döndü. Mart ayında metro yolcu sayısı 2019 düzeylerini aştı.
Ancak yükselen faiz ortamındaki ticari piyasa çöküşü, binaları tekrar finanse etmeyi ve kolay kolay alıcı bulmayı zorlaştırıyor. Bu nedenle mülk sahipleri ucuza satış ve faiz ödemelerini azaltmak ortasında seçim yapmak zorunda kalıyor.
