Emlak balonu patladı patlayacak

Ödenemeyen kredilerin teminatı olarak bankalara geçen ve satışa çıkarılan gayrimenkul sayısı 8 bin 412. Henüz satışa konulmamış olanlar ve rakam açıklamayan diğer birkaç bankanın elinde bulunanlarla birlikte bu rakamın 10 bini geçtiği tahmin ediliyor.

Dünya gazetesinden Leyla İlhan’ın haberine göre, bankaların internet sitelerinde 10 bine yakın gayrimenkulün satış ilanı var. Bu ilanlara göre 8 bin 412 gayrimenkul satışa hazır. Bazı bankalar ve diğer finansman şirketleri bu bilgileri açıklamadığı için tam rakam bilinmiyor. Bir kısım gayrimenkul de değerleme aşamasında olduğu için henüz satışa çıkarılmış değil. Bunlar da dikkate alındığında finans sektörü elindeki satılık gayrimenkul sayısının 10 binden fazla olduğu tahmin ediliyor. Banka gayrimenkullerinin satışı alanında faaliyet gösteren gayrimenkul pazarlama şirketlerinden alınan tahmini bilgilerde daha yüksek rakamlar telaffuz ediliyor. Bazı bankalar satışta olan gayrimenkul sayılarını kamuya açık olarak paylaşmamayı tercih edebiliyor. Mevcut verilere göre en fazla gayrimenkulü satışı olan banka ise 2 bin 422 adetle Vakıfbank.

Konutta kredilendirilen evleri, ticari kredilerde ise fabrika, konut, arsa, arazi gibi her çeşit gayrimenkulü ipotek eden bankaların, ödenmeyen krediler nedeniyle mülkiyetlerine geçen gayrimenkuller, değerleme yapıldıktan sonra satışa sunuluyor

Edinilen bilgilere göre bankaların elinde bulunan gayrimenkullerin adet olarak bakıldığında çoğu konut olsa da değerde fabrika, arsa, arazi gibi diğer gayrimenkullerin daha fazla olduğu belirtiliyor. Piyasa yetkililerine göre son zamanlarda genellikle KOBİ kredileri dolayısıyla bankalara geçen gayrimenkuller yoğunlukta.

Bankalar Birliği Risk Merkezi’nin son verilerine göre 67.1 milyar lirası bankalarda olmak üzere finans sektörünün toplam tasfiye olunacak alacak toplamı 72.2 milyar lira düzeyinde. Tasfiye olunacak kısmın toplam kredilere oranı yüzde 3.3 düzeyinde. Bu rakam önemli bir risk ifade etmiyor.

Sektörün 194.2 milyar lira düzeyinde bulunan toplam konut kredilerinde ise ‘tasfiye olunacak alacak ve krediler” oranı oldukça düşük, yüzde 1’in bile altında. Tüketici genellikle konut kredisi ödemelerini düzenli yapmaya devam ediyor. Bankaların alacakları karşılığında el koyduğu gayrimenkullerde ticari kredilerin payı daha büyük. 2016 yılında 58 milyar lira olan sorunlu kredi miktarı büyümeyi desteklemek amacıyla açılan kredi muslukları sonrasında Eylül 2017 itibariyle 72.2 milyar TL’ye çıktı. Sorunlu kredilerde en büyük payı KOBİ kredileri alıyor.

Sorunlu krediler ödenmeyince öncelikle devlet devreye girer ve icra çalışmaları başlar. Halka açık bu ihalelerde bankanın borçlusunun dairesini bankadan önce almaya imkanı oluyor. Ancak banka KDV mükellefi olmadığı için icradan satın aldığı mala KDV vermiyor. Vatandaş aldığında ise KDV veriyor. Bu avantajdan dolayı bankalar daha iyi alıcı olabiliyor. Böylece gayrimenkuller bankanın tapulu edinimi olabiliyor.

Bankaların elinde kalan gayrimenkuller sektöre yönelik düzenlemeleri de beraberinde getirdi. Bu yılın temmuz ayında Bankaların Özkaynaklarına İlişkin Yönetmelik ile yapılan düzenlemeyle bankaların ellerindeki gayrimenkulleri 3 yıl içinde satma zorunluluğu kaldırıldı. Eski sistemde bankalar bu süre içinde bu gayrimenkulleri satamadıklarında bunu özsermayeden düşürmek durumunda kalıyorlardı.

Bu baskı kalkınca bankalar ellerindeki gayrimenkulleri satmakta acele etmiyor, piyasa koşullarını gözetebiliyorlar. Mülkiyetlerine geçen gayrimenkulleri çeşitli emlak pazarlama ve ilan siteleri üzerinden satışa sunuyorlar. Elinde 700 bin civarında konut stoku bulunan gayrimenkul şirketlerinin kampanyalı satışlarıyla rekabet etmeleri gerekiyor. Bu da uzmanlık alanları olmadığı için satış zorlukları getirebiliyor.

Karar gazetesinden Hamide Hangül’ün haberine göre ise, Türkiye’de 2.3 milyon kişiye istihdam sağlayan ve 250 sektörü besleyen konut sektörü, uyarı sinyalleri veriyor. Demir ve çelik ürünlerine son bir yılda yüzde 56.2, çimentoya yüzde 10 zam gelmesine karşın maliyet artışlarını, aşırı rekabet, yüksek kredi faizi ve ani döviz dalgalanmalarıyla yavaşlayan tüketici talebini etkilememek için yansıtmayan konut geliştiricileri, yıl sonuna kadar demir ve çimentoya bir yüzde 10 daha kur zam bekliyor. Olası bir yüzde 10 artış, ton fiyatı son bir yılda yaklaşık 2 bin 500 liraya tırmanın demir fiyatlarının 2 bin 750 liraya çıkması anlamına geliyor. Öte yandan konutta yüzde 9.4’e düşen getirinin, yüzde 14’e çıkan mevduat faizinin, hatta yüzde 11.9’a yükselen enflasyonun da altında kalması, yatırımcıları konut yerine banka faizine yönelten bir diğer unsur. Toplam 2 trilyon lirayı aşan ekonomik büyüklüğün 424 milyarlık kısmını tek başına oluşturan inşaat, yine 28.8 milyonluk iş gücünde 2 milyon 279 bin kişinin ekmek kapısı. Bununla birlikte hazır betondan demire, çimentodan aydınlatmaya, mobilyadan inşaat malzemelerine kadar toplam 250 sektörü tek başına besliyor. Kentsel dönüşümün başladığı 2012 yılından itibaren hızlı bir çıkış yakalayan inşaat sektörü, bugün geldiği noktada artan her kalemde maliyet, yavaşlayan talep ve düşük getiri çıkmazı arasına sıkışmış durumda. Açıklanan “rekor satış” adetlerinin ise birkaç yıl önce satın alınan, borcu bittiğinde ise tapusu sahibine verilen tapu devirlerini yansıttığına işaret eden gayrimenkul uzmanları, bugünün rakamlarının ise birkaç yıl sonra ancak görülebileceğini söylüyor. TÜİK’e göre, bu yıl eylül ayında satılan konut sayısı 140 bin 298. Diğer taraftan satışları etkilememek için maliyet artışlarını konut fiyatlarına yansıtamamaktan şikayet eden konut geliştiricileri, “Konut fiyatlarını artıramıyoruz” diyor.

Akkuş Grup Yönetim Kurulu Başkanı Abdülkadir Akkuş, konut kredisinde banka faizlerinin çok yükseldiğini, bu nedenle alıcıların firma bünyesindeki senetli satışlara yönelmeye başladığını söyledi. Akkuş, ev sahibi olmak isteyenlerin metrekaresi 4-5 bin liraya kadar olan konutlara ilgi gösterdiğini, yine metrekaresi 8 bin TL ve üzerinde olan projelerde durgunluk yaşandığını ifade etti. Bununla birlikte yıl başından bu yana demir fiyatlarına yaklaşık yüzde 40, çimentoya yüzde 10 zam geldiğine işaret eden Akkuş, ancak talebi canlı tutmak için inşaat maliyetine gelen zamların, konut fiyatlarına yansıtılamadığına dikkat çeken Abdülkadir Akkuş, “Müteahhitler fiyat artışına gitmiyor, herkes kendi karından fedakarlık yapıyor. Konut fiyatlarını artıramıyoruz” diye konuştu. Akkuş, ayrıca mevduatın yüksek olması nedeniyle yatırım amaçlı alıcıların, banka faizine yöneldiğini de sözlerine ekledi.

* Merkez Bankası’nın Ağustos 2017 verilerine göre, konutların gözlemlenebilen özellikleri zaman içinde kontrol edilerek kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan Hedonik Konut Fiyat Endeksi (HKFE), son bir yılda yüzde 9.42, konut fiyat endeksi ise yüzde 11.31 artış gösterdi.

* Geçen yıl ise yüzde 14.18 olmuştu.

* Yeni olmayan konutlarda yüzde 10.99.

* Bu artış, Ağustos 2016’da yüzde 15.17 ile yüksek oranda gerçekleşmişti.

* Bankada, 6 aylık TL mevduat getirisi ortalama yüzde 13.09, yıllık yüzde 12.85.

* Konut fiyatları ile 6 aylık mevduat faizi arasında 1.78 puanlık fark oluştu.

* Bu farkın TL mevduatta, HKFE ile hesaplandığında 6 ayda 3.67, yıllıkta 3.43 puan daha fazla getiri sağladığı hesaplandı.

* Kurda 3.87 lira, inşaat maliyetlerinin pahalanmasına yeni kapı açtı.

* Sektör temsilcileri, son dalgalanmayla çimento ve hurda fiyatları nedeniyle demire yıl sonuna kadar yüzde 10 daha zam gelmesini bekliyor.

* Ana metallerde artış ise yüzde 50.3.

* Demir-çelik alaşımları son bir yıldaki fiyat artışı yüzde 56.25

* İnşaat maliyetleri 2015 sonuna göre son 1.5 yılda yüzde 25.4 arttı

* Bu artışın ana nedeni yüzde 27.6 ile malzeme, yüzde 18.4’ü işçilikten kaynaklandı.

Aremas Gayrimenkul Genel Müdürü Vedat Arslan, inşaat maliyetlerine yıl başından bu yana gelen zamların konut fiyatlarını yansıtılmadığını söyledi. Ancak bunun sürdürülebilir bir durum olmadığına işaret eden Arslan, “Bir süreç içerisinde bunun mutlaka bir yansıması olur” yorumunu yaptı. Konutta tüketici talebinin de değiştiğine işaret eden Vedat Arslan, “Önceden yatırım amaçlı konut alımı daha fazlaydı, şimdi oturuma yönelik talep daha önde” dedi.

Yapıen İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Mehmet Celal Koçer, bu yıl yükselen maliyetleri konut alıcısına yansıtmamaya çalıştıklarını söyledi. Konut yatırımcısına yönelik satışta bir problem olmadığını, ancak mevduatı tercih eden yatırımcıların ister istemez inşaat firmalarını zorladığına işaret eden Koçer, döviz kurundaki aşırı dalgalanmanın alıcılarda bir tedirginlik oluşturduğuna da işaret etti. Koçer, “Belki yıl başına kadar sıkıntılı geçer ancak, kurda istikrar olursa bekleyen talep geri gelir” dedi.

Gayrimenkul Danışmanı Bilge Özdemir, açıklanan konut satış rakamlarının esasen tapuya aksetmiş olan işlemler olduğunu söyledi. Müteahhitlerin proje ürettiğinde, ‘satış vadi sözleşmesi’ yaptığına işaret eden Özdemir, “O nedenle resmi satış rakamları, bir ya da iki yıl önceki satışları yansıtıyor. Müteahhit firmanın satışı bugünkü değil, borcu bittiği ya da konut teslim aşamasına geldiği zaman verilen tapu devrinden kaynaklanıyor. Biz aslında birkaç yıl öncesinin ekmeğini yiyoruz” dedi. (odatv)

Jurnalci.com