Gayrimenkulde alternatif model aranıyor

Zirveyi gören konut kredi faizleri ve yükselen fiyatların akabinde sıkıntı bir seneyi geride bırakan gayrimekul sekörü, bu yılın ikinci yarısına odaklandı. Hükümetin de lisana getirdiği birinci meskene erişim ile ilgili kredi konusunun konut piyasasını canlandıracağını belirten dal temsilcileri, bu yıl alternatif konut modellerinin gündemde daha fazla yer almasını bekliyor.

100 MİLYAR TL’LİK CAN SUYU

Konut kredisi faizlerinin aylıkyüzde 3 düzeylerinde olması kesim için kıymetli bir baskı kaynağı olurken, yüksek faiz trendinin, en azından yılın birinci yarısında, inşaat kesimine taraf vermeye devam etmesi bekleniyor. Kesimin temsilcileri konut satışları için kredi faizlerinin yüzde 1’in altında olmasının hayati bir değere sahip olduğuna işaret ediyor.

Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği Lideri Neşecan Cazip, konut satışlarının 2023’te, 2022’ye nazaran 17.5 düşüşle 1 milyon 225 bin 926 olarak gerçekleştiğini anımsatarak, “Türkiye’nin muhtaçlığı her yıl yaklaşık 800-900 bin konuttur. Şu anda 500-600 bin üretiliyor o da gerçek kesite üretilmiyor” dedi. “Sektörün yaklaşık 100 milyar TL’lik can suyuna muhtaçlığı var” tabirlerini kullanan Alımlı, “Devlet bu imkanı dala sunduğunda, arsa temininde kamu-özel bölüm iş birliklerinin, yeni modellerin önünü açtığında, barınma da dahil tüm krizlerin önüne geçebiliriz” diye konuştu. Ayrıyeten Cazibeli, seçim sonrası kesimin tekrar canlanmasını beklediklerini aktardı.

‘YÜZDE 35-36 ARTAR’

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği Lideri Ramadan Kumova da “Bu yıl konut fiyatlarında enflasyon maksadına paralel bir artış öngörmekteyiz. Bu oran da yüzde 35-36 civarında” dedi. “Satışlarımız 2023’te yaklaşık yüzde 20 geriledi ve 2024’ün 2023’ten daha temkinli olunması gereken bir yıl olduğunu düşünüyoruz” tabirlerini kullanan Kumova, “Satışın olmaması halinde dal yeni konut üretemez zira bizler sattıkça üretebilen bir bölümüz. Ayrıyeten konut kredi faiz oranları aylık yüzde 3.5 düzeyinde kalmaya devam ettikçe, ipotekli satışlardaki düşüş de sürecek” dedi.

‘Maaş, kredi ödeme istikrarı kayboldu’

Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profes­yonelleri Derneği olarak önerdikleri ‘yeni mülkiyet sistemi’ odaklı modellerine değinen İsmail Özcan, “Arsa hissesinin yüksek olması nedeniyle, arsa ve konutun tapusu ayrılmalı. Biz artık bir değil, iki farklı tapu verebilmeliyiz. Bu çeşit yeni modeller gündemi daha fazla işgal edecek” dedi. “Üst ve orta kesim konut alırken, kredisini alıp, bunu da maaşıyla ödüyordu, o istikrar kayboldu” sözlerini kullanan Özcan, “İnsanlar, 4-5 milyon üzere sayıların altına girmeyi, aylık 80-100 bin TL’lik taksit ödemeyi göze alamıyor. Herkes kiralamaya yöneliyor lakin kiralanacak portföy de daraldı” diye konuştu.

‘Krediye dahil olacak projeler önemli’

Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği Lideri İsmail Özcan, “Daire bazında yapı ruhsat sayısının 2023’te 600-650 bin adet olacağını düşünüyoruz. Ayrıyeten 2024’te ikinci el ve sıfır konut fiyatları ortasındaki makasın da kapanacağını düşünüyoruz” diye konuştu. Özcan, “Bizim insanımız, genelde borçlanarak konut alıyor. Hükümetin birinci konuta erişim ile ilgili kredi konusu gündemde. Bunun, 2024’te netleşeceğini düşünüyoruz. Lakin orada da kredi paketine dahil olacak projeler, gelir seviyesi üzere mevzular belirleyici olacak” dedi.

SEKTÖRÜN ÖNDE GELENLERİ 2024’Ü BU TÜRLÜ DEĞERLENDİRDİ

Ağaoğlu Şirketler Kümesi CEO’su Burak Kutluğ:

Gayrimenkul, bu yıl da kazandıran yatırım araçlarından biri olur

Hem dünyanın hem de Türkiye’nin geçen yıl yüksek enflasyonla gayret ettiğini belirten Ağaoğlu Şirketler Grubu’nun CEO’su Burak Kutluğ, “Finans tarafında muslukların kısılması ile faizler yükseldi ve finansa erişim güçleşti. Avrupa’da da konut satışları ortalama yüzde 20 azaldı” dedi. “Türkiye’de de yüzde 17.5 daralma oldu. Türkiye, 2024’te de bu tabloyu düzlüğe çıkarmak için sıkı mali siyaset uygulayacak görünüyor” sözlerini kullanan Kutluğ, “Finansa erişim maliyetlerinde, ikinci yarıdan itibaren rahatlamaya başlayan bir tablo görebiliriz. Konut satışlarında, şu anki tabloya nazaran daralmanın devam etmesi mümkün” diye konuştu. Bu sene, gayrimenkul yatırım iştiraki, gayrimenkul yatırım fonu ve gayrimenkul proje yatırım fonlarının gündemde olacağını aktaran Kutluğ, “Kentsel dönüşümde başlayacak hareketlilikle birlikte daldaki canlılığın korunacağını düşünüyorum. Türkiye’de konut her vakit kazandıran bir yatırım aracı oldu. 2024’te de gayrimenkul kazandıran yatırım araçlarından biri olacak” dedi.

Nef İdare Şurası Lideri Erden Timur:

2024’te yerin yıldızı parlamaya devam edecek

Enflasyonist ortam, krediye erişim zorluğu, yükselen fiyatlar ve daralan talebin akabinde dalın sıkıntı bir yıl yaşadığını belirten Nef İdare Şurası Lideri Erden Timur, “Konut satışlarındaki düşüşe karşın, kentsel dönüşüm atılımları, beraberinde hem özel bölümün hem de hükümetin bölüme yönelik açıklayacağı kampanyalar, maliyetler tarafında daha stabil bir piyasanın oluşması ile 2024’te canlanma bekliyoruz. Hasebiyle gayrimenkul, hâlâ inançlı liman olma statüsünü koruyacak. Yalnızca, bunun sürdürülebilir bir tabana oturması gerekli” dedi. “Türkiye’de konut talebi fiyatla buluşamıyor. Burada da arsa öne çıkıyor” açıklamasını yapan Timur, “Arsa, geçen yıl yatırımcısına konuttan, altından, dövizden ve borsadan daha fazla kazandırdı. 2024’te de yerin yıldızı parlamaya devam edecek. Gayrimenkul yatırımı enflasyondan korunmak için bizde çok klâsik bir yatırım refleksi. Yatırımlarını gayrimenkulde pahalandırmak isteyen beşerler, daha ulaşabilir fiyatlara arsa yatırımlarını tercih ediyorlar” dedi.

Polat Gayrimenkul İcradan Sorumlu İdare Konseyi Üyesi Kaan Yücel:

Lüks konut üretimi ve markalı projeler yaygınlaşıyor

Yıl sonu prestijiyle kur ya da enflasyonda sürpriz bir gelişme olmaması halinde konut fiyatlarının enflasyon oranına yaklaşan bir yere oturacağını belirten Polat Gayrimenkul İcradan Sorumlu İdare Konseyi Üyesi Kaan Yücel, “2023’te konut satışları geriledi lakin toplam sayı yine de yüksek zira talep kuvvetli. Bu sene de 1 milyonun üzerinde konut satışı olacağını lakin faizlerin yüksekliği sebebi ile ipotekli konut satışlarının hudutlu kalacağını öngörüyorum” dedi. İnşaat bölümünde maliyetlerinin yükseldiğini ve artan faizlerle finansman şartlarının orta sınıfın krediyle konut satın almasını son on yılda güçleştirdiğini anımsatan Yücel, bu kapsamda daha çok üst gelir kümesine yönelik lüks konut üretimi ile markalı konut projelerinin yaygınlaştığını belirtti. “Ucuz konut üretmek için devletin ucuz arsa imkanları sunması kısa periyotta en olabilecek senaryo üzere görünüyor” sözlerini kullanan Yücel, “Böylelikle yalnızca TOKİ değil, özel bölüm de daha ulaşılabilir konut üretme imkanına sahip olabilir” tabirlerini kullandı.

‘Konut kiralamada arz-talep istikrarı süratle bozuluyor’

Barınma meselesinin devam edeceğini belirten EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut, “Gayrimenkul piyasasındaki stok erime suratına bakınca neler olduğunu daha yeterli görüyoruz. Ocak 2023’ten bu yana ülke genelinde satılık konut stoku genel ortalamada yaklaşık yüzde 15 arttı. Kiralık ölçüsünde ise stok genel bazda yüzde 72 arttı. Kiralıkta en fazla stok artışı olan kent yüzde ise 74 ile İstanbul” dedi.

“Ev sahibi ile mal sahibi ortasındaki sorunlar maalesef değişiklikler yapılmazsa devam edecek” sözlerini kullanan Turgut, “Gayrimenkulün orta, kısa, uzun vadeli tahlillere gereksinimi var. Hukuk mahkemelerinin yükünün yüzde 40’ı bugün kira davalarında oluşuyor” dedi. Anadolu’da neredeyse her kentte kiralık konut bulmanın zorlaştığını aktaran Turgut, konut kiralamada arz ve talep istikrarının süratle bozulduğunu aktardı.

Konutta kademeli satış devranı başlıyor

Konut satışları düşerken, şirketler de yeni formüller üretiyor. Bu kapsamda kademeli satış uygulaması devreye girdi. Kademeli sistemde evvel arsa satın alınıyor, akabinde inşaat maliyeti de ödenerek mesken sahibi olunuyor.

Gayrimenkul uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Bir şirket ‘aşamalı konut sahibi olma sistemini’ kurdu. Bu modelde evvel konutun arsa hissesi alınıyor, sonra inşaat maliyeti de ödenerek iki etapta mesken sahibi olunuyor. Diğer bir şirket de iki yılda 10 projede 20 milyar liralık yatırım yapacağını açıkladı. Şirketin gündemindeki projelerden biri de erişilebilir fiyatlı konut üretmek” diye konuştu.

Yabancıların konut talebinde sert düşüş

Türkiye’de geçen yıl yabancılara toplam 35 bin 5 adet konut satıldı. Tapu Yabancı İşler Daire Başkanlığı’nın bilgilerine nazaran; 2022’de toplam 8 milyon 338 bin 976 metrekare olan yabancıların gayrimenkul edinimleri, geçen yıl yüzde 48 azalarak 4 milyon 354 bin 216 metrekare oldu. Geçen yıla ait datalar, yabancıların Türkiye genelindeki toplam paya isabet eden yüzölçümü bazında tüm gayrimenkul yatırımları incelediğinde, birinci sıraya Suudi Arabistan vatandaşları yerleşti. Suudileri, Almanlar ve Ruslar izledi. Yabancılara yapılan toplam gayrimenkul satış adedinde ise Ruslar yeniden tepede yer aldı.