Kentsel dönüşüm yasası nedir, hususları neler?

Kamuoyunda kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen kanun teklifi dün gece TBMM’de kabul edildi, Resmi Gazete’de yayımlandı. Kanun içerisinde yer alan rezerv alanlara ait hususları ‘mülkiyet hakkının ihlali’ gerekçesiyle tenkitleri de beraberinde getirmişti.

Eleştirilerin odağında ise, meskun alanların maliklerin isteği aranmadan rezerv alanı ilan edilebilecek olmasının yanı sıra, rezerv alan olarak belirlenen yerlerdeki mesken sahiplerine eski konutlarının yerine daha düşük değerli bölgelerden konut verilebilecek olması yer almıştı.

KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI MADDELERİ

Yasa ile; 6 Şubat 2023 tarihinde Kahramanmaraş merkezli zelzeleler nedeniyle genel hayata tesirli afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde, bu sarsıntıların ve ardından meydana gelen sarsıntıların tesiriyle oluşan hasarlarla ilişkili olması kaydıyla, hak sahipliğine ait süreçler hariç olmak üzere hasar tespit raporlarına dayalı olarak tesis edilen idari süreçlere karşı açılan iptal davalarında yeni tarzlar getiriliyor. Düzenlemeyle yargı süreçlerinin hızlandırılması amaçlanıyor.

Yasayla; Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulacak ve özel bütçeli yönetim olarak teşkilatlandırılacak. Dünya Bankası tarafından finanse edilen kredinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığa tahsisli olarak kullandırılmaya devam edilmesine yönelik düzenleme yapılıyor.

Riskli yapı tespiti ve Hazine taşınmazlarının kıymetlendirilmek üzere Bakanlığa tahsisine ait vazife, hak ve yetkilerin bundan sonra Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılmasını sağlamak üzere değişikliğe gidiliyor. Buna nazaran; riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yahut idarece resen yapılabilecek. Uygulamada kimi maliklerce yahut kiracılarca riskli yapı tespiti yapılmasının engellendiği ve kendi bağımsız ünitelerinden tespit için numune alınmasına müsaade edilmediği görüldüğünden, riskli yapı tespitinin, gerekmesi halinde mülki yönetim amiri tarafından verilecek yazılı izine istinaden kâfi kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar yahut alanların açtırılması suretiyle yapılabilmesine imkan getirilecek.

Riskli yapı tespitine ait bilgileri ihtiva eden tutanak, riskli yapıya asılacak, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılacak ve ilgili muhtarlıkta 15 gün müddetle ilan edilecek. Tespite ait bilgileri ihtiva eden tutanağın muhtarlıkta yapılacak ilanın son günü hak sahiplerine bildirim edilmiş sayılacak.

HAK SAHİPLERİNE MALİ YARDIM YAPILACAK

İstanbul’da kentsel dönüşümü hızlandırmak için başlatılan ‘Yarısı Bizden’ kampanyasının uygulanabilmesi için hak sahiplerine imal için mali yardım yapılabilmesine yönelik kanunda düzenleme yapılıyor. Riskli yapıların yıktırılması konusunda Bakanlığa verilen vazife ve yetkiler de bundan sonra Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılacak. Riskli yapıların yıktırılması için maliklere tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere mühlet verilecek.

Riskli yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ait olarak tıpkı ve şahsi hak sahiplerine yapılacak tebligat, tahliye ve yıktırmaya ait tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta 15 gün müddetle ilan edilmesi suretiyle yapılacak. Tahliye ve yıktırmaya ait süreç, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü birebir ve şahsi hak sahiplerine bildiri edilmiş sayılacak.

SALT ÇOĞUNLUK İLE KARAR ALINACAK

Kentsel dönüşümlerde, yapı ruhsatı alınması da dahil olmak üzere tüm iş ve süreçler, payları oranında maliklerin salt çoğunluğu ile aldığı karara istinaden yapılabilecek. Salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ile muahede koşullarını ihtiva eden teklifin salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla yahut ilgili muhtarlıkta 15 gün mühlet ile ilan edilmek suretiyle bildirilecek.

Yoksul yahut dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız kısımlar için hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi ama hak sahibinin borçlanma bedelini ödeyecek mali gücünün olmaması durumunda, hak sahibi ismine isabet eden bağımsız ünitenin tapuda hak sahibi ile Başkanlık ismine hisseli mülkiyet temellerine nazaran tescil edilmesi mümkün olduğundan, bu türlü bir durumda hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli diğer bir gayrimenkulü yok ise bu bağımsız kısımlar üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise süreç yapıldığı tarihteki eşine oturma hakkı tanınacak.

Düzenleme kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda iştirakin giderilmesi için Türk Uygar Kanunu kararlarına nazaran dava açılabilecek. Lakin, paydaşlığın giderilmesi için dava açılmış olması, bu düzenleme kapsamında payları oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara nazaran süreç yapılmasına mahzur teşkil etmeyecek. Yasaya nazaran; nazaran riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca talep edilmesi halinde mülki yönetim amiri tarafından verilecek yazılı müsaadeye istinaden kâfi kolluk kuvveti marifetiyle resen yapılabilecek. Verilen müddette yapıların tahliye edilmemesi durumunda, mülki yönetim amiri tarafından verilecek yazılı müsaadeye istinaden kâfi kolluk kuvveti marifetiyle tahliye ve yıktırmaya yönelik iş ve süreçler, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca yapılabilecek.

KANUN ÖTEKİ NELER GETİRİYOR?

Öte yandan, TBMM’de kabul edilen kanun kapsamında kentsel dönüşüm ile ilgili süreçlerin yürütülmesi için kanun ile Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın altında Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulurken; riskli yapı tespiti Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yahut idarece resen yapılabilecek.

Uygulamada birtakım maliklerce yahut kiracılarca riskli yapı tespiti yapılmasının engellendiği ve kendi bağımsız ünitelerinden tespit için numune alınmasına müsaade edilmediği görüldüğünden, riskli yapı tespitinin, gerekmesi halinde mülki yönetim amiri tarafından verilecek yazılı müsaadeye istinaden kâfi kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar yahut alanların açtırılması suretiyle yapılabilmesine imkan sağlanacak.

Gerçek yahut özel hukuk hukukî bireylerince mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu taşınmazların yapılaşmaya temel arsa metrekaresinin yüzde 30’unun mülkiyetinin devranına muvafakat edilmesi yahut birebir ölçünün bedelinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na verilmesi gerekecek.

Alanlarda uygulama müddetince imar ve yapılaşma haklarının kısıtlanması ve alandaki yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz üzere hizmetlerin durdurulması mevzularında Bakanlığa verilen misyon ve yetkiler Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından kullanılacak.

Kanunla, dış finansman imkanlarının Cumhurbaşkanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na, krediye ait mutabakattaki maksada sadık kalınarak kullandırılmasını sağlamak üzere düzenleme de yapıldı.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, özel bütçeli yönetim olarak teşkilatlandırılırken, Dünya Bankası tarafından finanse edilen kredinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na tahsisli olarak kullandırılmaya devam edilmesine yönelik düzenleme yapıldı.