Konutta Kredi ‘Çıkmaz’ı… Kriz Büyüyor

Merkez Bankası’nın enflasyonla mücadele kapsamında parasal sıkılaştırma adımları, konut kredisi faizlerine de yansıdı. Son 5 haftada konut kredisi faizleri 10,1 puan artışla yıllık ağırlıklı ortalamada yüzde 34,09’a ulaştı. Böylelikle son 5 yılın en yükseğine çıktı.

En son 2018 yılının 26 Ekim haftasında yüzde 29.2’yi görmüştü. BDDK verilerine göre, faizlerin yükselişe geçtiği 26 Haziran – 21 Temmuz 2023’ü kapsayan son beş haftada kredi kullanımı da yüzde 0,2’lik artışla adeta yerinde saydı.

Bankaların kredi verirken çok seçici davrandığını, konut kredisinde faizlerin yüzde 3 seviyesini bulduğuna işaret eden sektör temsilcileri, “Ekspertiz değeri 5 milyon liralık bir konutta bulunabilecek rakam 1-2 milyon lira. O nedenle cebinde 3 milyon lira peşinatın hazır olması gerekiyor. Kredinin yüzde 20’sine ancak bulabiliyor. Ortalama 2 milyon lira bir kredide aylık taksit 60-70 bin lira.

Böyle olunca da krediye erişim problem, bu taksiti ödemek ikinci bir problem. Yeni şeyler düşünüp hayata geçirmeden konut açığını çözmek mümkün görünmüyor” dedi. Konut kredisi için yapılan kredi başvurularında olumlu geri dönüşlerin azaldığına işaret eder sektör temsilcileri, “Şu anda inşaat firmaları da tüketiciler de krediye erişimde zorlandığını için satışları etkiliyor.

Böyle devam ederse yıl sonunda pazarda en az yüzde 30 daralma kaçınılmaz olur” değerlendirmesinde bulundu. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) bu yıl şubat ayında yaptığı düzenlemeyle, ekspertiz değeri 5 milyon TL ile 10 milyon TL arasındaki sıfır konutlar için yüzde 70-80 oranında kredi kullanma imkanı söz konusu.

Ancak çoğu banka 250 bin TL üst limitte kredi kullandırırken, bazı bankalarda en çok 3 milyon liraya kadar finansman sağlıyor. Söz konusu 3 milyon liralık konut kredisi güncel ortalama 2,90 faizle hesaplandığında, aylık taksitler 120 ay 90 bin lirayı buluyor. Toplam ödeme 10 milyon 810 bin liraya ulaşıyor. Finansmana erişimde yaşanan sıkıntılar, konut satışlarında ipoteklinin payını yüzde 30’lar seviyesinden yüzde 20’nin altına düşürdü.

Pazar yüzde 30 daralabilir

Bahaş Holding CEO’su Abdüssamet Bahadır, bankaların kredilerde çok seçici davrandığını, bazı müşterilerinin 300 bin – 500 bin liranın üzerinde krediye ulaşamadıklarını söylediğini dile getirdi. Faiz oranlarının da yüksek olduğunu vurgulayan Bahadır, “Bugünkü faizlerle aylık taksitler 60-70 bin liraya denk geliyor. Aylık finansman maliyeti çok yüksek.

Tüketiciler krediye erişemiyorlar. Kredi almak isteyip de erişemeyenlerde artış var. Konuştuğumuz diğer üreticilerde de aynı durum söz konusu. Şu anda sektörde inşaat firmaları da tüketiciler de krediye erişemediği için satışlar etkileniyor. İpotekli satışlarda ciddi düşüş var.

Bu şekilde devam ederse yıl sonunda yüzde 30 daralma söz konusu olabilir” değerlendirmesinde bulundu. Satış fiyatlarında düşüşün söz konusu olmadığını belirten Bahadır, “Çünkü maliyetler çok yüksek. Enflasyon düştükten sonra bir açılma olursa, ivme yakalanmaya başlar” dedi.

Yeni çözümler üretilmeli

EYG GYO Kurucusu ve İcra Kurul Başkanı Ömer Faruk Çelik, konut kredisine ulaşmakta zorluk olduğunu belirtti. İstanbul’da bugün normal bir konut fiyatının 7-10 milyon lira arasında olduğunu, ancak 10 milyon liralık kredi bulmakta zorlanıldığına işaret eden Çelik, “Rakam sınırı olduğu için yüzdesini konuşamıyoruz. 10 milyon liraysa yüzde 20’sini buluyorsunuz, hepsinde böyle. 1-3 milyon lirada çözüm çıkabiliyor ama üzerinde bulmak çok zor. 5 milyon liralık bir konut alacaksa, bulabileceği rakam 2 milyon, yani 3 milyonu da cebinde hazır olacak” dedi.

Faizlerin yanı sıra taksitlerde de sıkıntı olduğunun altını çizen Çelik, sözlerin şöyle sürdürdü: “Şöyle ki, 10 milyon liralık konut alacak müşteri 5 milyon lira kredide en az 70-80 bin lira ayık taksit ödemek zorunda 120 ay. Böyle olunca da krediye erişim problem, bu taksiti ödemek ikinci bir problem. Finansman noktasında artık yeni şeyler düşünüp hayata geçirmeden konut açığını çözmek mümkün olmayacak gibi görünüyor. Yeni konut üretimi de konut ihtiyacının altında devam ediyor.”

Krediye erişseniz de faiz çok yüksek

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Kurucu Başkanı ve İTO Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, konut kredisine erişilebilirliğin zor olduğuna işaret ederek, “Erişebilseniz de faiz oranları çok yüksek. Bu da finansmandan faydalanmayı çok iştahlı hale getirmiyor.

Konut kredisinde yüzde 2,5-3’ler çok yüksek oranlar” dedi. Bu durumun ipotekli satışları etkilediğine işaret eden Akdoğan, “Konut satışlarında ipotekli oranın payı yüzde 30’lar civarındayken, şimdi yüzde 16’lara geriledi” dedi. Faizin yanı sıra enerji kimlik sınıfına göre de kredi kullanım oranının değiştiğini söyleyen Akdoğan, “A, B, C sınıfı gibi kimlerine göre oranlar farklılaşıyor.

10 milyonun üzerindeyse hiç kullandırılmazken, B enerji sınıfında 10 milyona kadar olan bir konuta yüzde 60 gibi bir oran söz konusu. Bunlar konut kredisine erişimi zorlaştırıyor. Krediye ulaşmak zor olduğu için satışlarda da ciddi düşüşler var. Ancak 3 milyon peşinatınız varsa 3,5-4 milyona ev alıyorsanız oranın yüksekliğine bakmayıp, kalanı tamamlamak üzere katkı ve destek noktasında işe yarıyor” değerlendirmesinde bulundu.

Oranların düşürülmesi lazım

Boss4 Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Abdülkadir Akkuş, konut kredisinde finansman sıkıntısının sürdüğünü, oranların da yüzde 3’e yakın olduğunu söyledi. Bazı inşaat firmalarının bankalarla anlaşarak yüzde 1,99’a çekebildiğini ancak, vadenin de 60 ay olduğunu, ancak söz konusu katkı payının konut fiyatlarına yansıdığını belirtti. Kredi zorluğunun etkisiyle bir daralma olduğuna işaret eden Akkuş, “Finansmana erişimde hem müteahhit, hem de tüketici zorlanıyor. Bu oranların düşürülmesi, konut sektöründe bir hareketlenme olması lazım. Onun içinde faizin yüzde 10’un altını görmesi gerekiyor” dedi.

Ortalama gelir kriteri 40 bin TL

Bankacılık kaynaklarından edinilen bilgilere göre, maliyetlerin arttığı ortamda kredi verirken bankalar da daha seçici davranıyor. Kredilerde aylık ortalama geliri 40 bin lira ve üzerinde olan, gelir düzeyi yüksek, hatta beyaz yakalı, kredi skoru yüksek ve düzenle ödeme yapan başvurulara bakılıyor.

En son 2016-2018 döneminde yüzde 29’u aşmıştı

Konut kredisi faizleri yüzde 29’u en son 2016-2018 döneminde aşmıştı. ABD’li rahip Andrew Brunson krizinin yaşandığı dönemde, S&P ve Moody’s’in not indirimleri ile ABD’nin çelik, alüminyum ithalatına getirdiği ek yüzde 50 vergiler karşısında dolar kurunu baskılamak için Merkez Bankası o dönemde faiz artırımına gitmişti. Yıla 3,79’dan başlayan dolar, aynı yılın ağustos ayında yaşanan Brunson krizi, not indirimleri ve ek vergiler karşısında 5 TL eşiğini geçmiş, hatta 7 liranın üzerine görmüştü. Kur şoklarıyla mücadele için eylül sonundaki ilk faiz toplantısında politika faizi yüzde 17,50’den, yüzde 24’e çıkmış söz konusu artırım, konut kredisi faizlerini de yüzde 29’a kadar taşımıştı.