Yabancıya konut satışları 2,5 yılın tabanında: Örtük bir ambargo mu var?

Salgın yılında kamu bankalarınca verilen ucuz faizli kredilerle patlayan talep, sonrasında vatandaşın varlığını enflasyona karşı korumak hedefiyle gayrimenkule olan talebini sürdürmesi, gevşek para siyaseti nedeniyle düşürülen faizler, gerisi gerisine yapılan kampanyalar; parayla vatandaşlık verilmesi, Ukrayna savaşı sonrası patlayan Rus talebi derken derinleşen barınma krizi…

Öyle bir noktaya gelindi ki, artık konut sahibi ile kiracılar kira bedelinde anlaşamıyor ve iş cinayete kadar gidiyor.

Konut piyasasının alt üst olmasında tesirli olan nedenlerden biri de yabancıya konut satışları.

Ancak bu satışlarda son aylarda dikkat çeken bir düşüş yaşanıyor.

Son olarak ekim ayında, yabancıya konut satışları yaklaşık son 2,5 yılın en düşük düzeyine geriledi.

SATIŞLAR 2020 HAZİRAN’DAN BU YANA EN DÜŞÜK SEVİYEDE

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) bilgilerine nazaran, ocak ayında yüzde 0,6 ile sonlu olan yabancıya konut satışlarındaki düşüş, Kahramanmaraş merkezli sarsıntılardan sonra şubat ayında yüzde 27’ye fırlamış; eylülde ise yüzde 42 ile sert gerilemeye devam etmişti.

Önceki gün açıklanan TÜİK dataları ise, bu daralmanın derinleştiğini ortaya koydu.

Buna nazaran, ekim ayında yabancıya konut satışları yıllık bazda yüzde 53 azalarak 2 bin 535’e geriledi. Bu, yabancıya konut satışlarının 2020 Haziran’dan bu yana en düşük düzeye gerilemesi demek.

Satışlar, yılın birinci 10 aylık devrinde ise bir evvelki yılın tıpkı devrine nazaran yüzde 44,4 azaldı ve 30 bin 599 adede geriledi.

Bu satışların, toplam satışlar içindeki hissesi da sene başından bu yana 1,6 puan azaldı. 2023 Ocak’ta toplam satışlar içinde yüzde 4,3 olan yabancıya konut satışlarının hissesi, ekim prestijiyle 2,7’ye gerilemiş durumda.

Ekim ayında Suudiler 70, Afganlar 51, Filistinliler 27 konut satın aldı. (Kaynak: TÜİK)

İSTANBUL’DAKİ SATIŞLAR DA 2,5 YILIN DİBİNDE

Yabancıya konut satışlarında en sert düşüşün yaşandığı vilayet ise İstanbul oldu.

TÜİK bilgilerine nazaran, İstanbul’da yabancıya konut satışları da 2020 Haziran’dan bu yana en düşük düzeye geriledi.

Buna nazaran, İstanbul’da yabancılara konut satışı ekimde de 1000 adetin altına geriledi ve 758 konuta düştü.

Bu düzeyin altına en son 2020 Haziran’da düşülmüş; o ay yabancılara 730 konut satışı yapılmıştı.

RUSLARDAN 1,5 YILIN, İRANLILARDAN 2,5 YILIN EN DÜŞÜK ALIMI

Uyruklarına nazaran bakıldığında ise, Ruslara yapılan konut satışlarının son 1,5 yılın; İranlılara yapılan konut satışlarının ise son 2,5 yılın en düşük düzeyine gerilediği görülüyor.

TÜİK bilgilerinden derlediğimiz sayılara nazaran, sene başında Türkiye’den 9 bin 396 adet konut satan alan Ruslar, bu alımlarını ekim ayında 713 konuta düşürdü. Bu, 2022 Mart’tan bu yana en düşük düzey demek.

Bu sene başında Türkiye’den 3 bin 833 konut satın alan İranlılar, ekimde bu alımlarını 235 konuta düşürdü. Bu düzey ise 2021 Mayıs’tan bu yana geçen son 31 ayın en düşük düzeyi manasına geliyor.

İKAMET EMELLİ ALT HUDUT 200 BİN DOLARA YÜKSELTİLDİ

Peki yabancıya konut satışlarındaki kelam konusu sert düşüşün nedenleri ne?

Sektör temsilcileri, nedenlerden birinin ‘yabancıya ikamet hedefli konut satışında alt limitin artırılmasından’ kaynaklandığına işaret etti.

Göç Yönetimi Başkanlığı’ndan aldığımız bilgiye nazaran, 16 Ekim 2023’ten itibaren yabancıların ikamet müsaadesi alabilmek için alacakları taşınmazlarda 75 bin dolar olan alt hudut 200 bin dolara çıkarıldı.

Eğer tapu süreçleri 26 Nisan 2022-16 Ekim 2023 tarihleri ortasında yapıldıysa, tapu üzerindeki satış bedelinin küçük kentlerde 50 bin dolar, büyükşehirlerde 75 bin dolar olması gerekiyordu.

Ayrıca 2022’de, Türk vatandaşlığı başvurusu için alınacak gayrimenkul bedelinin de 250 bin dolardan 400 bin dolara yükseltilmesine karar verilmişti.

Gayrimenkul kesimi temsilcilerine nazaran bu durum, yabancıya konut satışlarının düşmesindeki nedenlerden birini oluşturuyor.

Kaynak: TÜİK

‘ÖRTÜLÜ BİR AMBARGO UYGULANIYOR’

Sozcu.com.tr’ye konuşan Gayrimenkul kıymetlendirme uzmanı Ahmet Büyükduman, satışlardaki düşüşün yabancılara yönelik ‘örtülü bir piyasa kapatmadan’ kaynaklandığına işaret etti.

“Açıkça söylem edilmiyor lakin yabancılara yönelik örtülü bir piyasa kapatma durumu var” diyen Büyükduman, “Mahalleler ikamete kapatılıyor, ikamet müsaadeleri kolay verilmiyor. İkamet için satın alınması gereken gayrimenkul fiyatı da 75 bin dolardan 200 bin dolara çıkarıldı. Yani idari önlemlerle yabancılara yönelik örtük ambargo uygulanıyor” diye konuştu.

DEPREM VE DÖVİZ BAZLI CAZİBENİN AZALMASI DA ETKİLİ

Konuyla ilgili sozcu.com.tr’ye bilgi veren Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Celal Erdoğdu ise, gerilemenin gerisindeki münasebetlere ait şu değerlendirmeyi yaptı:

“Yabancıların konut alımlarını artırmalarındaki en büyük münasebet, alt sonun 1 milyon dolardan 250 bin dolara inmesiydi. Bu müddette giderek artan yabancıların alımları, geçen yıl 67 bin adet konuta kadar yükseldi.

Ocak ayında gerileme başlamıştı, akabinde şubat ayında yaşadığımız zelzele ile birlikte gerileme artmaya başladı, temmuz ayında minimum fiyatın 400 bin dolara yükselmesi tesiri ile yabancıların alımları gerilemeye devam etti.

Gerilemenin gerisindeki münasebetleri, yabancıların gereksinimleri olan konutları ve vatandaşlıkları alarak bu gereksinimlerini tamamlamaları olarak belirtebiliriz.

Ardından sarsıntı riskinin yine gündeme gelmesi de Türkiye’nin yatırımcı gözünde cazibesini kaybetmesi olarak kıymetlendirilebilir.

Bir öteki etken ise, konut fiyatlarının dolar bazında gerilemesi sonucunda, yabancı yatırımcı için döviz bazında konutta kazandırma cazibesinin kalmaması olabilir.”