AktüelEkonomiGüncel

”Yakında birçok AVM’nin anahtarı Bankalara geçecek”

Paylaş:

Türkiye’deki toplam 412 AVM’nin yüzde 30’u yabancı yatırımcılara ait. Yatırımcıların bankalara 15 milyar dolar civarında borcu bulunurken kiraların yeni düzenlemeyle dövizden TL’ye dönmesi kredi geri ödemelerini riske soktu. Borçlar nedeniyle birçok AVM’nin anahtarının bankalara geçme tehlikesi bulunuyor.

ABD merkezli ticari gayrimenkul ve yatırım yönetim şirketi Jones Lang LaSalle (JLL) Türkiye Başkanı Avi Alkaş’a göre, şu ana kadar bankalar tarafından el konulan AVM yok, ama yakında birçok AVM’nin anahtarı bankaların eline geçebilir. Özellikle yabancı yatırımcıların elindeki ürünü satmak için arayışta olduğunu dile getiren Alkaş, yabancı yatırımcının belirsizlikler ve istikrarsızlık nedeniyle şu anda Türkiye gayrimenkul pazarından uzak durduğunu vurguladı. Eskiden AVM yatırımlarının geri dönüş süresinin 8-10 yıl olduğuna, şu anda bu sürenin 40 yıla kadar çıktığına, faizlerin de yükseldiği bir dönemde kimsenin bu alana yatırım yapmayacağına dikkat çeken Avi Alkaş ile Cumhuriyet gazetesinden Şehriban Kıraç Türkiye ticari gayrimenkul pazarı ve AVM’ler ile organize perakendenin geleceği üzerine söyleşi gerçekleştirdi.

Şehriban Kıraç’ın Avi Alkaş’la yaptığı söyleşi;

-2018’in sonuna geldik, Ticari gayrimenkul açısından nasıl geçti bu yıl?

Koşulları giderek ağırlaşan hem yerli hem yabancı yatırımcı açısından zor bir yıldı. Dövizin çok yükselmesi özellikle organize perakendeyi köşeye sıkıştırdı. Tüketicinin güveninin de düşmesi işleri zorlaştırdı. Bir yandan da konkordato dalgası olumsuz sinyaller veriyor. 2019’un da zor ve sıkıntılı geçme ihtimali tüm sektör paydaşlarını farklı senaryolara yöneltiyor. Bu krizden nasıl çıkılabileceğine bakıyorlar.

Son dönemlerde Türkiye’yi dışarıda anlatmakta daha fazla sıkıntı çekiyoruz. Türkiye’nin algısı olduğundan daha da kötü. Bunları aşmak için bir dizi çabayı sektör olarak topyekûn yürütmek lazım.

-Neden bozuldu Türkiye algısı?

2012-2013 döneminde İstanbul yatırım yapılacak şehirler arasında ilk sıralardaydı. Türk gayrimenkul sektörü yabancılar için ilginç bulunurken, son dönemlerdeki belirsizlik ve istikrarsızlıklar nedeniyle yatırım listelerinde çok alt sıralara düştü. Bu tabii ki yatırım yapmış olan yabancı yatırımcıların da Türkiye’den çıkış senaryolarını hızlandırıyor. Bir ülke için dışarıdan bakılınca istikrarsız görünmek kadar kötü bir şey olamaz. Ekonomik önlemler doğru ve zamanında alınabilse, birtakım farklı görüşler yerine ekonominin kuralları işlese, o zaman iş dünyasının güveni ve morali yerine gelecek ve yatırımlarına devam edecek. Şu anda insanlar yarınlarının ne olacağını bilmedikleri bir ortamda yeni yatırıma girmek, yeni dükkân açmak, yeni ofis tutmak istemiyorlar. Firmalar küçülmeye gidiyor, küçük metrekareli ofislere yöneliyorlar, bu bir tehlikedir.

-Yakın zamanda Türkiye’den gidecek yatırımcı var mı?

Yabancı markalarla ilgili aldığımız duyumlarda Türkiye’yi çok ciddi masaya yatırdıklarını biliyoruz. Geçmişte bu yabancı markalar bize İstanbul’da toplantı yapmaya gelirlerken, şimdi bizler onların kapısına gitmek durumunda kalıyoruz. Bunlar perakende ve gayrimenkul şirketleri. Kirada TL’ye dönülmesi yabancılar için engelleyici unsur. Keza bankalara olan borçların dövizle ödenmeye devam etmesinin yatırımcı üzerinde yarattığı bir baskı var. Bu baskı yerli yatırımcılar için de var. Şimdi 2 yıl boyunca kiralar TL ile alınacak ve yılda bir kere fiyat ayarlaması yapılacak. Şimdi yatırımcı bu durumdan çıkış yolu arıyor. Çünkü yabancı şirketler sene sonunda bilançolarını merkezlerine döviz cinsinde iletmek zorundalar. Şimdi bu dengeler yerinden oynadı.

-Kiralarda TL’ye dönülürken yatırımcıların görüşleri alınmadı mı?

Çok hızlı bir gelişme oldu. Paydaşların görüşü yasalar çıkmadan alınabilse daha sağlıklı düzenlemeler ortaya çıkar, sürecin iyi yönetilmesi gerekiyor. Yeni paradigmalar üretmemiz gerekiyor.  Sadece perakendeciyi ya da sadece mal sahibini gözeterek ya da sadece bankayı gözeterek düzenleme yapılmaz. Mutlaka bu konuyu bir toplu seferberlik halinde yani mal sahipleriyle kiracıların yanına bankaları da katmak suretiyle çözmemiz lazım. Buna yasa koyucuların da destek sunması gerekiyor. Şu anda 412 AVM var ve bunların yüzde 30’u yabancı sermayeli. Yatırımcının karşı karşıya kaldığı 15 milyar dolarlık borç yükü var. Şimdi kaynak azalıp kredi geri çağırmaları başlayınca ödeyememe sıkıntıları ortaya çıkıyor. Bugüne kadar Türkiye’de bu sektör bankacılık açısından en sorunsuz en az risk ifade eden bir sektörken şimdi AVM yatırımcıları bankalar için ciddi bir tehdit haline dönüşebiliyor.

-Gerçekten tehdit haline geldiler mi, borçlarını ödeyememe gibi bir risk var mı?

Eee oraya doğru gidiyoruz. 412 AVM’nin 100-120 tanesi banka yönetimlerine geçse bu yönetilemez. Ödenebilir, sürdürülebilir kira düzeylerini yakalamamız gerekiyor. Bunun için de her iki tarafın üstüne düşeni yapması lazım. AVM’ler cirolarını, ziyaretçi sayılarını artırmalı. Evet perakendeci sıkıntıda teknesini yüzdürmenin derdinde. Ama burada bütün yükü de sadece mal sahibine bırakmamak lazım. Çünkü mal sahibi de aldığı bütün kiraları direkt kâr olarak cebe indirmiyor. Bu tür yatırımların geri dönüş süreleri eskiden 8-10 yıl iken şimdi 40 yıla uzayan yatırımlar var. 40 sene geri dönüşü olan bir işe hele de faizlerin bu kadar yükseldiği bir dönemde kimse yatırımcıyı yatırım yapmaya ikna edemez. Bugün orta ölçekli bir AMV bile 1500 kişiye istihdam sağlıyor. Bu yatırımın cazibesinin kaçmaması gerekiyor. Bu enflasyonist baskı devam ettiği sürece esas tehlike şurada; dün bankadan o krediyi alırken bir teminat gösteriyorsunuz sizin gösterdiğiniz şeyin değeri azalıyor. Diyelim ki dün 100 dolar karşılığı gayrimenkulünüz 300 lira ediyorsa, şimdi 50 dolara düşüyor. Kredilerin karşılık bulamaması gibi çok ciddi bir tehlike var.

Krediler karşılıksız ve teminatsız kalırsa bankaların ferene basmaları söz konusu. Burada kredi yapılardırmaları ya da ödeme vadeleri uzatılmalı. Bunu yaparken de mümkün mertebe mal sahiplerinin ödeyemedikleri kredi borçları nedeniyle mülklerini bankalara teslim etmekten uzak durmalı. AVM’lerin anahtarlarını bankalara vermediği bir düzene geçmemiz lazım.
-Yabancı algısını değiştirmek için ne yapmalı?

Mutlaka uluslararası etkinlikleri kongreleri konferansları daha fazla Türkiye’ye çekmemiz lazım. Yabancılar hukuk sistemine bakıyorlar. OHAL’i kaldırdık ama Türkiye’nin hukuk sistemi yolda giderken maç oynarken kural değiştirmenin sıkıntıları dışarıya çok yansıyor. Huzur, barış ve hukuk düzenini egemen kılarsak o zaman daha çok gelinen bir yer olacağız.

-Şu an veren var mı anahtarı?

Henüz yok. Ama bu tehlike var. Şu anda yabancılar elindeki AVM’yi satsa çıkacak. 2 milyar dolar borcu olan bir grubun kiralarını almasında aksama olursa döndüremez. Artık iyi niyetle kötü niyet de birbirine giriyor. Zora giren perakendeciler var ama konkordatoyu fırsat bilip kötü niyetle kullananlar da çıkabiliyor.

-Sektörde kısa vadede ne tür riskler görüyorsunuz?

Kredilerin ödenememe riski en büyük sorun. Maliyetlerin yükselmesi ikinci sorun. Şimdi yatırımcı diyor ki ben binamı yıksam içindeki demir daha pahalı. Geçen bir AVM’nin satışına aracılık ettik arsası AVM’den daha pahalı. Bu da yatırımcıyı bu işten zarar ederim algısına itiyor. O zaman sektörden çıkışlar olur.

Cadde mağazalarında çok ciddi boşalma yaşadık. Kiralar nasıl TL’ye döner TL enflasyona yenilmezse. Karamsarlık tablosu çizmek istemiyorum ama tüketimi artırmamız lazım. İnsanlar işsiz kalırsa harcama olmayacak. Ekonominin çarklarını döndürmemiz lazım. İnsanlar yarınlarına güven duyarlarsa o zaman daha çok harcama yaparlar.

Bugünkü ihtiyacınızı sıkıntıdan, güvensizlikten almıyorsanız o zaman da stokların şişmesine neden olacak.

Jurnalci.com

Paylaş:

Sağlık İçin Kızılötesi Karbon Isı Boyası
Canlıların, özellikle de insanların sağlıklı yaşayabilmek için kızılötesi ışınlara ihtiyaçları vardır. Ancak bir aylık bir sürede yoğun bir şekilde alınan güneş ışınlarının depolanması mümkün değildir. On iki ay boyunca alınacak terapi kalitesindeki kızılötesi ışınlar ise sayısız fayda sağlar.

  • Hücre sisteminin yenilenme gücünü artırır,
  • Kan dolaşımını hızlandırır,
  • Kronik yorgunluğu azaltır,
  • Bağışıklık sistemini güçlendirir,
  • Astım, alerjik rinit gibi solunum yolu rahatsızlıkları olan hastalar için en sağlıklı ısıtma sistemidir,
  • Kas ağrıları, sırt ağrıları ve eklem rahatsızlıklarını azaltır,
  • Bazı kanser türlerinin gelişimini engelleme özelliğine sahiptir,
  • Şeker hastalıklarının yan etkilerini azaltır,
  • Fizyoterapi tıp merkezlerinde doğrudan kullanılır.

Tıbbi araştırmalar, uzun dalga boyundaki ışınların terapi etkisi yaptığını, hiçbir zararlı yan etkisinin olmadığını ve insan vücudu için en uygun sıcaklığı sağladığını göstermiştir. Uzun dalga boyunda, terapi kalitesindeki kızılötesi ışınlar ile ısıtma sistemi olarak geliştirilmiş olan SRN  Kızılötesi Isı Boyası, güneşin altında ısınma hissini on iki ay sağlamaktadır. SRN Kızılötesi Isı Boyası, uygulandığı ortamı sadece ısıtmakla kalmaz; aynı zamanda bir fizyoterapi merkezine çevirerek, içinde yaşayanların sağlığına katkıda bulunur.
Uzun dalga kızılötesi, radyan ısıdır; yüzünüzde güneşin veya odun ateşinin sıcaklığını hissetmekle aynı histir. Hatta kendi vücudumuzun da yaydığı ısı türüdür. İnsanlığın bildiği en temel ısınma şeklidir. Önce objeleri ısıttığı, ısınan objelerin de ısı yayarak çevreyi sıcak tuttuğu için binlerce yıldır tercih edilmiştir.
Bugün, yüksek enerji verimliliğine sahip SRN Kızılötesi Isıtma Teknolojisi, estetik ve konforlu bir şekilde radyan ısıyı çevre dostu olarak kolayca tekrar kullanabilmemizi sağlamaktadır.
Geçtiğimiz yüzyılda insanoğlunun konforlu olması sebebiyle tercih ettiği konvansiyonel ısıtma sistemlerinin (petek, klima vb.); yakın gelecekte yerini tekrardan kızılötesi ısıtma sistemlerine bırakması kaçınılmazdır.
SRN KIZILÖTESİ KARBON ISI BOYASI HAKKINDA BAZI BİLGİLER

  • SRN Kızılötesi Isı Boyası havayı kurutmaz ve havayı değil sizi ısıtır.
  • 24 V Elektrik ile çalışan Kızılötesi Isı Boyası sistemi yenilenebilir enerji kaynaklarıyla kombine çalışabilir. (Güneş ve Rüzgar enerjisi)
  • SRN Kızılötesi Isı Boyası Üstüne duvar kağıdı,sıva ve boya gibi ürünler ile uygulanabilir özelliklere sahip bir üründür.
  • SRN Kızılötesi Isı Boyası’nın boyandığı ortamda nem ve küf olmaz.
  • SRN Kızılötesi Isı Boyası mekanik tesisat ve bakım gerektirmeye bir üründür.
  • SRN Kızılötesi Isı Boyası anında ısınma ve homojen ısı dağılımı sağlar.
  • SRN Kızılötesi Isı Boyası sağlıklıdır, nefes hastaları (bronşit vb) için en uygun ısıtma teknolojisidir.
  • Su bazlı karbon kaplamalar ek veya ana ısıtma da mükemmel olarak kullanılabilir.
  • Pars alüminyum tozu,pars bakır tozu,Pars Çinko Tozu,Pars Grafit Tozu,Pars Kurşun Tozu,Pars demir tozu,pars kurşun oksit,pars kurşun oksit sülyen,pars kurşun oksit mürdesenk,pars fire assay flux,pars nitrik asit,pars hidroklorik asit,pars sülfürik asit,pars hidrazin hidrat,pars kaolin,pars sepiyolit,sunsep,sundiyo,sunmag,pars zeolit,pars 67 mangan dioksit,pars85 mangan dioksit,hadjin yılan kovucu,parsvet yara tozu,pars lime sülfür,nanotozlar,yemkat.com,sunshield kaolin,sunshield sıvı kaolin,pars silisyum karbür,silisyum karbür,dmr74 mangan dioksit,pars magnezyum sülfat,pars magnezyum sülfat anhidrat,pars magnezyum sülfat monohidrat,pars magnezyum oksit,pars bakır sülfat,pars demir sülfat monohidrat,pars kalay sökücü,pars nikel sökücü,süren vollastonit tozu,pars volfram  tozu,pars molibden tozu,pars antimon oksit,pars potasyum hidroksit,pars potasyum silikat,kimyadeposu.com,claypacks.com,demsil silikajel,demsil kil paketi,demsil nem alıcı,nemal nem alıcı,pars sodyum metabisülfit,pars sodyum bisülfat,pars magnezyum nitrat,pars sodyum persülfat,pars kalsiyum sülfat,pars kalsiyum sülfat dihitrat,pars hayvan altlığı,pars sodyum lignosülfonat,pars maden tozları,pars metal tozları,pars yem katkıları,pars nanotozlar,pars çinko oksit,sunshield sıvı kaolen,süren titanyum tozu,pars bakır oksit,demsil silikajel,süren otocam çizik giderici,pars seryum oksit,süren ferro vanadyum tozu,pars spekülarit,süren bit-pire kovucu,süren bakır tozu,süren teknoloji,bakır tozu,
  • DMRSÜREN KİMYA LTD.ŞTİ
  • 05523307100-05325466184
  • www.kimyadeposu.com,www.claypacks.com,www.nanotozlar.com,www.netyerim.net
  • www.potasyumsilikat.net,www.kursunoksit.com,www.parsman.com.tr,www.parsgrafit.com.tr
  • www.parox.com.tr,www.sepiyolit.net,

İlgili Makaleler

Bir yanıt yazın

Başa dön tuşu