Ev sahipleri de Kiracılar da Yanlış Biliyor… ‘Nasılsa Kazanırım’ diye dava açıyor Sonra Başı Yanıyor…

Son zamanlarda gündemi meşgul eden konulardan bir tanesi de yükselen kira bedelleri ve ev sahipleri ile kiracılar arasındaki hukuki sorunlar. 2022 yılının haziran ayında yapılan düzenlemeyle, konut kira artışlarının bir önceki kira dönemine göre yüzde 25’ten fazla olmaması kararlaştırıldı ve bu düzenleme 2 Temmuz 2024 tarihine kadar uygulanacak. Artan enflasyon ve büyük şehirlerde kiralık ev bulmanın güçleşmesi de kira kontratlarını daha önemli kıldı. Konut veya iş yeri kiralamak için yapılacak sözleşmelerde doğru sanılan yanlışlar kiracıların başını ağrıtabilir.

YANLIŞ: “Sözleşmenin süresi bittiğinde, ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir”

DOĞRU: Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde ev sahibi sözleşmenin süresinin sona erdiğini iddia ederek kiracıyı tahliye edemez. Türk Borçlar Kanununun (TBK) 347’nci maddesi gereğince “Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı şartlarla bir yıl için uzatılır.” Yani ev sahibi, sözleşmenin süresinin dolmasına dayanarak sözleşmeyi feshedemez, bu hak kanunda sadece kiracıya verilmiştir.

YANLIŞ: “İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için kiracının ihtarname alması gerekir”

DOĞRU: Ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için kiracıya önceden ihtarname yollaması zorunlu değildir. Ancak, taraflar arasında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için ihtar şartı konulmuşsa ev sahibinin ihtar şartını yerine getirmesi gerekir. Bu durumda kira sözleşmesindeki maddelere uyulmalıdır.

YANLIŞ: “Belirli süreli olarak yapılan konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri sözleşme bitiminde belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşür”

DOĞRU: TBK madde 327’de yer alan hüküm genel hüküm olup, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde TBK madde 347 uyarınca aynı şartlarla bir yıl uzar. Bu uzama, sözleşmenin türünü değiştirmez, yani belirli süreli sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesine dönmez.

YANLIŞ: “TBK madde 344’te yer alan hüküm gereği her kira sözleşmesi için kira belirleme davası açılabilir”

DOĞRU: Kira belirleme davası, sadece konutlar ve çatılı iş yerleri için açılabilir. Örneğin; çay bahçesi, açık otopark gibi taşınmazlar için kira belirleme davası açılamaz. Ama kahvehane, kapalı otopark gibi yerler için açılabilir.

YANLIŞ: “Boş olarak imzalatılan tahliye taahhütnamesinin imzası hukuken geçerli değildir”

DOĞRU: Ev sahibinin kiracıya boş olarak imzalattığı tahliye taahhütnamesi, Yargıtay yerleşik uygulamalarına göre açık imza olarak kabul edilir ve hukuken sonuç doğurur. Bu konuda daha önce Yargıtay daireleri farklı kararlar verse de güncel uygulama bu yöndedir.

YANLIŞ: “Kira sözleşmesinin taraflarının belirledikleri zam oranları sözleşme özgürlüğü nedeniyle hukuken geçerlidir”

DOĞRU: TBK madde 344’te yer alan hükme göre “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek kaydıyla geçerlidir. Yani, sözleşmedeki oran ne kadar olursa olsun, zam oranı son 12 aylık TÜFE’yi aşamaz. Ancak 2 Temmuz 2024’e kadar konutlarda TÜFE %25’in üstünde bile olsa geçerli zam oranı %25’tir.

Güncel arabuluculuk süreçleri nasıl olacak henüz bilinmiyor. Bu konuda Adalet Bakanı Tunç iki tarafın da mutabık kalması halinde arabuluculuk anlaşmasında yüzde 25 sınırının aşılabileceğini söylemişti.

YANLIŞ: “Yeni sahip, aldığı taşınmazda bulunan kiracı ile yeni bir sözleşme yapar”

DOĞRU: TBK madde 310’da yer alan hükme göre “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir nedenle el değiştirirse, yeni sahip kira sözleşmesinin tarafı olur.” Sözleşme yeni sahip ve kiracı arasında aynı şartlarla sürer.

YANLIŞ: “Kiracıdan eksik alınan kira bedelleri, kiraya veren tarafından ihtirazı kayıt koymadan kabul edilmişse, kiraya veren bunları kiracıya geri isteyemez”

DOĞRU: Yargıtay’ın güncel ve yerleşik içtihatlarına göre; “Kiracının sözleşmede belirlenen artış oranını uygulamadan kira bedelini artışsız bir şekilde kiraya verenin banka hesabına yatırması ve bu tutarların kiraya veren tarafından ihtirazı kayıt belirtmeden tahsil edilmiş olması, kiraya verenin artıştan feragat ettiği ve bu şekilde taraflar arasında zımnen bir mutabakat sağlandığı şeklinde yorumlanamaz.

YANLIŞ: “Kira sözleşmesinin yazılı olması gerekir”

DOĞRU: Kira sözleşmesinin şekli için genel olarak bir şart yoktur. Kira sözleşmesinin hukuki olarak geçerli olması için TBK madde 299’da yer alan “kiraya verenin bir şeyin kullanımını veya kullanım ile birlikte ondan faydalanmayı kiracıya bırakması ve kiracının da bunun karşılığında belirlenen kira bedelini ödemesi” şartları gerçekleştirildiğinde oluşur. Yazılı kira sözleşmesi hukuki anlaşmazlıkların ispatında önemlidir.

YANLIŞ: “Kiracı, kiraladığı taşınmazda bulunmadığı zamanlarda taşınmazın kullanılmasına başkasına izin verebilir”

DOĞRU: TBK madde 322’de yer alan hükme göre kiracı, konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiraya verenin yazılı onayı olmadıkça, kiraladığı şeyi başkasına kiraya veremez. Ayrıca kullanma hakkını da başkasına devredemez. Hatta, bazı Yargıtay kararlarında kiracının kiraladığı evi yetkisi olmadan başkasına kiralaması (alt kiralama) dolandırıcılık suçu olarak değerlendirilmiştir.