İnşaat bölümü ikinci yarıdan ümitli

2023’de yaşanan doğal afet, hudut komşularımızın savaşları üzere birçok olumsuz koşulların bölümü ve ekonomiyi zorladığını belirten Teknik Yapı İdare Şurası Lideri Umut Durbakayım, birebir süreçte alınan ekonomik önlemlerle olumsuz tesirin azaldığını ve 2024 için beklenti oluşturduğunu açıkladı. Bölüme yönelik 2023 değerlendirmesi ve 2024 öngörülerini açıklayan Umut Durbakayım, dal üzerindeki ekonomik ve başka faktörlerin evvelki yıllara nazaran biraz daha az yıpratıcı ve biraz daha az zorlayıcı olduğunu vurguladı.

Yönetim Heyeti Lideri Umut Durbakayım, beklenti ve öngörülerine şöyle sıraladı;
“Geçtiğimiz 4 yılda yaşadığımız ekonomik krizler, doğal afetler ve hudut komşularımız ortasında yaşanan savaşlardan kaynaklanan olumsuz faktörler bir yandan inşaat kesiminde finansal dalgalanmalara neden olurken, başka yandan kesimin ülke ekonomisindeki değerinin ne kadar fazla olduğunu gösterdi. Bu süreçte ortaya çıkan bir öteki sonuç ise bölümümüzde atılan temellerin çok sağlam olduğu ve bölümü güçlendirmek, geliştirmek için hazırlanan harçların tutmaya başladığıdır. İktisat idaresinin aldığı önlemlerin semeresinin 2024’ün birinci yarısında ortaya çıkacağına inanıyorum. İkinci yarıyılda ise dalımızda bahar havası eseceğini düşünüyorum.”

İŞÇİLİK, GEREÇ MALİYETİNİ GEÇTİ

Sektörün maliyetlerle çabasının devam ettiğini ve edeceğini kaydeden Lider Durbakayım kelamlarına şu formda devam etti;

“Konut kredi faizlerinin yükselmesi ve erişiminin zorlaşması, materyal fiyatlarındaki artış üzere faktörler 2023’te inşaat bölümündeki en kıymetli sorunlar olmaya devam etti. İstihdam ‘işçilik’, kuşkusuz kesimin hiç beklemediği bir gündem unsuruydu. Çünkü 2023’ün yılın ikinci yarısından sonra bölümde önemli manada istihdam sorunu yaşandı. Bölümün yaşadığı en kıymetli problemlerden biri inşaat materyallerinde ve işçilikte ortaya çıkan arz talep dengesizliğidir. Bilindiği üzere yılın başında yaşadığımız sarsıntı nedeniyle yıkılan konutların yine inşası için epey hummalı ve süratli bir çalışma başladı. Bu nedenle demir, çimento üzere inşaat materyallerinde ‘temin’ ve ‘fiyat’ badiresi yaşandı. Ancak asıl sorun işçilikte ortaya çıktı. İnşaatlarda çalışacak alt ve orta kademe işçide büyük bir kahır oluştu. Gereç fiyatlarını dünya çapında piyasalardaki istikrarlara nazaran az çok iddia edebildik ve buna nazaran gereç tedarikini üç aşağı beş üst yapabildik. Lakin işçilikte bu türlü bir öngörü maalesef olmadı. Arz talep istikrarındaki keskin bozulma nedeniyle, günlük yevmiyeler her gün farklılık gösterdi. Üstte belirtiğim üzere her ne kadar usta ve kalfa istihdamının büyük kısmı sarsıntı bölgesine kaydırılmış olsa da, başta İstanbul üzere öteki vilayet ve bölgelerimizdeki sorunun tarifi tam olarak ‘usta açığı” değildir. Sorun kesimdeki istihdam talebi ile ustaların talep ettiği fiyatların örtüşmemesidir. Lakin zelzele konutlarının tamamlanmasıyla birlikte bölümdeki gereç ve istihdam tekrar istikrara oturacağını biliyoruz. Kelam konusu istikrarın de 2024 ortasında tekrar sağlanacağını öngörüyoruz.

Erişilebilir metrekare ünite fiyatları ile üretim maliyeti ortasındaki makasın giderek açılması, öbür taraftan materyal ve personellik maliyetlerindeki nispi sorunlar konut arzının önündeki manilerden en değerlileri diyebiliriz. Konut muhtaçlığı olanların krediye ulaşmasının zahmeti de göz önüne alındığında talep eğrisinin düşey ivme kazanması kaçınılmaz oluyor. Konut üreticilerinin iştahsızlığı da bunun doğal bir sonucu olarak ortaya çıkıyor.”

KİRALAR KONUT FİYATLARINI KATLADI

Piyasada konut fiyatlarının şiştiği üzere yanlış algı olduğunun altını çizen Umut Durbakayım, konut fiyatlarındaki artışın kira artışlarının çok gerisinde kaldığını vurguladı.
“2020-2021 periyoduna dek yaşanan fiyat artışları, evvelki 2-3 yıllık devirde yansıtılmayan maliyet artışlarının bir sonucuydu. 2022 sonunda faiz ve maliyet artışı konut fiyatlarını tekrar yükseltmeye başladı ve bu artışlar da konut satış fiyatlarına büsbütün yansıtılmadı. Konut fiyatlarının olması gerektiği düzeylerden geri olduğunun bir öbür göstergesi de kira ve konut fiyat korelasyonudur. 2009 – 2020 devrinde kira gelirlerinin konut fiyatını karşılama müddeti 20-25 yıllık bir periyod içindeydi. 2021’den sonra bu oran 15-16 yıl üzere mühlete geriledi. Öbür bir tabirle konut kiraları, konjonktürel sürece ahenk sağlarken, konut fiyatları çok geride kaldı.”

Konut kredilerindeki yüksek faizler, mevcut satışların istendiği seviyede gerçekleşmesini engelliyor. Bir öteki tabirle kredi taksitlerinin, aylık maaşların çok üzerinde olması, yani alım gücünün düşük kalması istek edilen satış sayılarının gerçekleşmesini engelliyor. Kamu bankalarının yaptığı kampanyalar çok iştah açıcı ve cazip. Lakin kampanya kriterlerinin karşılanması çok güç. Bu kriterler biraz esnetilirse, istenilen satış başarısı daha kolay yakalanır diye düşünüyorum. Tüm bu aksiliklere rağmen gerçekleştirilen satışların çoğunluğunda, konut üreticilerin kendi bünyelerinde sağladıkları krediler tahlil olarak karşımıza çıkıyor.

YABANCIYA SATIŞ

“Türkiye coğrafyasının etrafında yaşanan savaşlar ve krizler yabancıya konut satışlarının trendini belirleyen en kıymetli dış faktör oldu. Yakın coğrafyalardaki gelişmelerin de tesiriyle yabancı talebi izafi olarak azaldı. Yabancılara yapılan satışlar 2023 yılında yaklaşık yarıdan fazla gerileyerek 67,490 ‘den 32,941 düzeylerine düştü. Toplam satışlar içindeki hissesi ise yüzde 4,5’lerden yüzde 3’e geriledi.

Yabancı satışlarında yaşanan gerilemenin yanı sıra ‘ödeme’ ve ‘değerlendirme’ üzere yeni problemler da kendini göstermeye başladı. Başta körfez ülkeleri olmak üzere birçok ülke vatandaşı satın aldığı gayrimenkulün parasını öderken memleketler arası bankacılık sitemine takılmaya başladı. Bu durum, yabancı satışlarına yansıyan negatif tesirlerden biri oldu. Öteki taraftan ekspertizlerin yaptığı değerlendirmelerde yaşanan sıra dışı farklılıklar, daldaki güvenirlilik kavramının sorgulanmasına yol açtı. Bu hususta yasal mevzuatın daha sıkı devreye girmesi ve yaptırımların sıklaştırılması gerektiğini düşünüyoruz.

Maalesef Günümüzde ‘’Yabancıya yapılan gayrimenkul satışı, kamuda yalnızca ve yalnızca ‘’Türk Vatandaşlığı’’ satışı üzere algılanıyor. Meğer Yabancı İşler Daire Başkanlığı’nın titiz çalışmaları ile denetlenen yabancıya satışlar içindeki vatandaşlık için satılan gayrimenkullerin ölçüsü, yabancıya gerçekleştirilen toplam satış ölçüsünün yüzde 1’inden bile azdır. Yani yabancı satışlarının büyük bir kısmı ülkemize birçok açıdan döviz kazandıracak olan gelir kümesi yüksek yabancı vatandaşa gerçekleştirilmiştir. 250 yan kuruluşa kaynak sağlayan, yaklaşık iki milyon şahsa istihdam yaratan dalımıza bugün can suyu olan yabancı satışlarının kesintiye uğramaması lazım.

Yapı Müteahhitleri olarak dalımızdaki konut satışlarındaki bugün için %5’lik bir hissesi olan yabancıya satışları %15’lere çıkartmayı hedefliyoruz. Yabancı satışlarında sağlanan döviz girdilerinin de ihracat sayılmasını, böylece yabancıya satış yapan firmalarımıza da ihracat yapan firmalara tanınan avantajlardan yararlanmasını bekliyoruz.”

İKİ YENİ PROJE

Devam eden projeler ortasında Evora İzmir’de son basamağa geldik. 2024’ün sonunda tamamını teslim etmeyi planlıyoruz. Kartal ve Maltepe’de yer alan Deluxia Residence ve Deluxia Business projelerimizdeki teslimlere de 2024’ün sonunda başlamayı hedefliyoruz. Bu etap yeni proje çalışmalarımızı hiç durdurmadık. Bilhassa kentsel dönüşüm projelerine odaklanıyoruz. 2024’de biri Avrupa başkası Anadolu yakasında olmak üzere iki karma projeyi hayata geçirme gayemiz var. Hazırlıklarımızı tamamladık ve lokal seçimlerden çabucak sonra hayata geçirmeyi düşünüyoruz. Bu projeler orta çaplı büyüklükte –yaklaşık 1000 konut- ve marka pahası yükse. Lakin bir sefer daha altını çizmek istiyorum. Kesimdeki konjonktüre bağlı olarak somut adım atmayı uygun buluyoruz.